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世联陈劲松讲座住区与市场的现象和
宅市场的四个神话——陈劲松为何如此?•为什么新盘价格会远高于同区二手楼的价格?•为什么入伙前后的楼盘普遍存在着价格落差?•为什么人们换房的频率会高过换洗衣机的频率?•为什么人们对住区的价值总是会在事后评估?•我们凭什么去事先判断“七十年产权”价值?•创新的代价与失误的规律是什么?我们处在经济调控的阶段中,类似的问题值得地产界思索简单系统与复杂系统自然系统复杂系统迄今为止,人类面对的系统社会系统设计系统社会自然房地产系统论:利用设计系统来讲复杂系统设计简单系统复杂系统的再认识-非有限因果关系-限制高档商品房-非强力所能控制-限制二次置业-各种指标只适用于描述-整顿土地市场非定性现象-市场本身说明它的规律-限制土地储备住区发展是复合系统消费者意识住区与城市关系单体与住区关系人与住宅单位关系消费者神话规划与配套神话技术神话户型神话消费者神话(1)假定:消费者是上帝,他们了解自己的需求并且理性做法:调查问卷消费者参与前期定位策划细分市场消费者神话(2)案例:深圳中心区-星河国际效果图全景消费者神话(2)案例:深圳中心区-星河国际全景消费者神话(2)案例:深圳中心区-星河国际跨国经理人调查消费者神话(2)案例:深圳中心区-星河国际跨国经理人调查消费者神话(2)案例:深圳中心区-星河国际纽约工作室样板房消费者神话(2)案例:深圳中心区-星河国际成交客户年龄分析12%2%成交客户职业分析20以下以上成交客户付款方式6%2%关外成交客户居住区域分析1%4%公务员管理人员经商学生职员其它专业技术人员福田南山6%22%一成首期二成及以上一次性付款其它罗湖20%香港外地国外4%56%其他70%成交客户分析消费者神话(2)案例:深圳中心区-星河国际广告消费者神话(2)案例:深圳中心区-星河国际消费者神话(3)案例:深圳地铁4号线扩展区消费者分类研究•消费者关键购买因价格素可归纳为六类:•价格•功能•享受•身份•情感•投资投资功能关键购买因素情感享受身份消费者神话(3)案例:深圳地铁4号线扩展区消费者分类研究•依据消费者对关键购买因素的偏好,消费者可分为七个类型价格型:满足基本使用功能,对价格敏感,可高情感型以忍受较多的不足•        功能型:追求社区或城享受型身份型市功能的齐全、便利、繁华•平衡型:追求性价比,在价格、功能、身份等多方面取得平衡,但不同的人侧重点不同•享受型:追求个人
世联陈劲松讲座住区与市场的现象和

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