投资管理课程(百强地产)1256283432 (共121页)

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湖地产投资管理体系全解读龙湖地产投资管理体系全解读20122012年年44月月一、房地产行业投资环境分析与决策1.目前国内房地产行业的投资形势课题：当前国家经济的持续健康发展与抑制通货膨胀的矛盾解决办法：“硬着陆”还是“软着陆”？2012年房地产行业面临的宏观形势.doc2012年1-3月，北京市财政收入呈现负增长0.9%。同样现象出现在上海、广州、重庆等城市，负增长比例更大。与此同时，从全国前两个月的主要经济数据看，也出现了明显的减速现象：其一，全国规模以上工业企业1-2月份实现利润6060亿元，同比下降5.2%，比去年12月下降近37%，这是自2009年11月以来，工业企业利润首次出现负增长；其二，1-2月份全国财政收入增长11%左右，比去年平均增速24%左右下降了一半。近期基本数据和现象：房地产地产调控后的经济运行状况全国和地方财政收入增速的大幅下滑，除了经济减速之外，和去年各地基数太高、春节假期影响，以及房地产业收入减少，个人所得税、营业税新政带来政策性减收等有很大的关系，特别是在物价下滑的情况下，直接会导致流转税的减少。当然，更主要的，仍然和经济本身处于减速的周期有很大关系。在财政收入增长下滑的情况下，很多地方依然将希望寄托在房地产和土地市场的回暖，这从前两个月部分地方政府试探性地放松对房地产的限购政策就可以看出。然而，即使房地产政策再次宽松，各地依靠回暖的土地市场增加土地收入，但一旦房地产过热，又必须回调，这样的恶性循环并不利于摆脱对土地财政的依赖，也不利于推动经济结构调整和产业转型。今年中央将GDP增速目标下调至7.5%，良苦用心就在于给各地的结构调整和转型更加宽松的环境，通过增加对经济减速的容忍度，提高经济增长的可持续性和质量。财政收入增速的下滑，是各地必须痛苦迈过的第一道坎，地方恐怕要适应财政收入进入个位数增长的现实。财政收入的暂时负增长并不可怕，可怕的是讳疾忌医，不积极推动转型，而是再度依赖房地产，重回过去不可持续发展的老路。2010—2011房地产重要文件和调控目标2010年4月“国十条”房地产调控目标为“遏制部分城市房价过快上涨”，2011年1月出台的“国八条”强调“巩固和扩大调控成果”，2011年12月的中央经济工作会议指出“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。2010年以来的政策调控，调控效果开始显现：实施限购城
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