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易居中国-上海阳光威尼斯洋房四期整体别墅...
光威尼斯四期洋房别墅部分营销策划提案前言首先感谢甲方对于易居中国的信任与厚爱。自我司2007年6月接手阳光威尼斯的营销顾问工作以来,与甲方积极配合、紧密沟通、协同作战,于阳光威尼斯四期公寓部分的营销工作中充分发挥易居中国在房地产营销领域的专业度和服务精神,在销售执行、企划推广及市场研究等诸多方面提供了全程营销顾问服务。在甲乙双方共同努力下,实现公寓部分基本完销的良好销售业绩,营销顾问工作取得初步胜利。再接在励共创佳绩与此同时,洋房及别墅部分成为我们现阶段营销工作的重中之重,如何实现品牌形象及价值利润的最大化,实现阳光威尼斯的完美收官,我们对此满怀信心,将一如既往地发挥易居中国在房地产营销领域的专业度和服务精神,圆满完成甲方交给我们的任务。前言Part1营销目标解析Part2营销机会判定Part3营销策略Part1营销目标解析整体营销目标销售指标——2007年12月31日前完成花园洋房及联体别墅的销售;花园洋房约17550m2,15000元每平方米的销售均价;联体别墅约17600m2,22000元每平方米的销售均价;总销金额约6.5亿。品牌目标——提升项目品牌知名度和影响力,完美收官配合香港上市公司恒盛地产品牌的导入,成为旗下年度重要作品。营销目标解析——阳光威尼斯的收官之作;——产品处于整个社区的最高阵列;——整体形象的全面刷新——整体价值提升的攻坚阶段;——对产品及营销的要求极高。营销目标总结为:豹尾Part2营销机会判定市场机会产品机会楼市股市博弈溢价机会市场机会——上海别墅市场东西呼应碧云朱家角佘山旗忠赵巷徐泾华漕花木张江西区资源别墅东区城市别墅目前,上海上海已经形成数个知名的别墅板块,按照地理位置的分布,形成东、西两个区域别墅板块群体。西区为郊区别墅群体,主要由佘山,赵巷、旗忠、华漕,徐泾,朱家角六个板块组成,这些板块拥有稀缺的自然景观资源和教育资源优势。东区为城市别墅群体,主要由世纪公园、张江、金桥三个板块组成,这些板块可达性好,配套层次高,居住氛围成熟。上海别墅市场走势市场供应稀缺,07年严重供不应求上海别墅市场消化了宏观调控的影响,并在限制外资、国六条和停批别墅用地等政策刺激下,整体成交均价也走出上升浪潮,从07年1月至今,成交均价增幅31.7%,月度增长率3.97%。至07年8月市场供应连续3个月低于10000平米,同时供求比连续第四个月保持在2.5
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