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本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前,本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。万科·双月湾2011营销战略及执行报告中原地产代理(深圳)有限公司惠州分公司©目标解析项目解析塑造项目核心竞争力项目客户解析项目营销战略及执行附件:市场竞争项目解析项目整体框架©基准价格制定一期价值试算目标核心问题项目目标解析2011年20亿销售额目标关键:一期价值试算©一切都因为数字开始……三湘海尚卓越维港宝能太古城星河丹堤华侨城天麓波托菲诺纯水岸……万科双月湾2011年度销售目标©初步模拟定价首先参照目前惠东两大投资度假型项目的价格,目前高层产品金海湾均价在1.1-1.5万元/平米,均价约1.3万元/平米;独栋别墅(08年)产品按照单价基本在2.0-4.0万,金海湾双拼产品均价2.3-2.8万/平米(4月份推出32套,目前还剩8套)。光耀候鸟高尔夫户型栋数面积总价万元万元万元万元金融街金海湾物业类别销售均价(元/平米)度假式酒店公寓(精装)第一批销售价:8000-8500第二批9000-9500第三批别墅(精装)现售独栋别墅双拼别墅凤池岛休闲公寓(精装)第一批(现售)©加入项目比对因素修正后的价格为:高层产品1.41万元/㎡别墅产品2.57万元/㎡因素区位交通产品资源规模品牌服务总计权重金海湾候鸟高尔夫双月湾假设按照金海湾65%的对比权重,候鸟高尔夫35%的对比权重计算委估物评估单价=SUM[各比较物修正价格×比较权重取整到百位)初步计算结果:I.项目高层产品的目前售价为1.41万元/平米II.双拼别墅产品的目前售价为2.57万元/平米©加入时间对比因素根据金海湾的推售节奏而言,保守估计项目到明年的增长率为10%到明年推售时:高层产品均价为1.5-1.7万元/平米双拼别墅产品均价为2.7-2.9万元/平米洋房产品均价为1.9-2.1万/平米07年9月第一批:8000-8500元/平米08年5月第二批:平米10年目前第三批:平米保守估计:本项目产品单价按照年增长10%计算,到明年产品正式销售时:高层产品单价约1.5-1.7万/平米别墅产品单价约2.7-2.9万/平米按照高层:洋房:别墅的比价关系取中间值洋房产品的单价约为:1.9-2.1万/平米©一期总体价值试算根据现有规划图产品体量进行试算,如果销售顺利,一期全部售罄,总体价值达到项目年度总体销售目标。类别总套
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