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万科_上海浦江镇项目策略大纲_178PPT_蓝色创意
科浦江镇项目策略大纲蓝色创意(上海)广告有限公司本次大纲的限制条件•用地:浦江新城127号地块,中心核心区域内偏西北角•容积率:0.4•产品形态:独栋,栋间距7—14米,面积280平320平,带地下室,地下层高3米•预期均价:22000元/平米•预期总价:600万以上,高限不做测量本次大纲要解决的问题•通过市场、产品、消费者深度分析,寻找项目根本核心价值,得出品牌DNA•寻找营销核心命题,给出相应营销解决战略•梳理和新浦江城之间的关系目录市场分析消费者分析产品分析品牌策略推广策略平面表现市场分析A、宏观分析(明确供求关系、洞察消费趋势)宏观分析•现象(政策面)–06年真正成为一个“政策年”。07年将成为真正的“落实年”。–2006年10月1日以后,一直到2010年别墅项目土地停止供应。预示着上海未来五年纯别墅项目将进入一个缺失期。–70/90政策继续严厉执行,以别墅为代表的高端住宅一般是住宅价格上涨的先锋军,“双竟双限”土地出让制度一旦扩大到别墅类项目,其未来的价格上涨渠道将会受到严重阻碍。–限制外籍人士在沪置业的相关规定,将在07年进一步完善,外籍人士在上海购房的难度将逐渐增大。•关键提炼–别墅用地限批–70/90继续严厉执行宏观分析•现象(市场面):–05与06年各月对比,别墅供应量增加•05年独栋别墅的供应集中在年初和年末,而2006年第一季度新增供应量很小,4月份市场才开始有新房源逐渐被释放。两年对比,06年的新增供应比05年多373套,环比增长了17.8%。•关键提炼–别墅供应量增加宏观分析•现象(市场面):–05与06年各月需求、均价比较•从市场需求来看,许多项目在06大量新房源的放量导致06年全年成交总量比05年多941套,同比增长49%;从月成交均价上来看,月成交均价整体高于05年。•06年独栋别墅市场异常的火爆。•关键提炼–成交量增加–成交金额上升年2004年2005年2006均价单位:元/平方米宏观分析•现象(市场面):–2003至2006年别墅均价走势图•关键提炼–价格逐年稳步上涨宏观分析•分析(政策面市场总体反应):–06年在供应量提升的情况下同时出现销量增加,售价增加,充分证明消费需求增长速度高于供给增长速度。–06年在限地政策出台后出现供应量增加,证明市场上仍在消化前两年批出的别墅用地,限地政策的实际效应在实际供应层面会延缓反应,市场那个
万科_上海浦江镇项目策略大纲_178PPT_蓝色创意

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