南铁钢铁大厦项目报告（世联）92552654 (共105页)

南铁钢铁大厦项目报告（世联）92552654
照南铁城市综合体项目——整体定位及物业发展建议报告2013年3月谨呈：南铁投资集团公司汇报内容PART1基于本体和开发目标的属性界定PART2项目定位及规划设计建议PART3方案经济分析是什么？做什么？怎么样？【项目区位】位于日照商务金融区核心区域，西守市政府，东距海岸1.6km，具备城市与景观双重资源城市资源丰富紧邻市政府，处于金融商务核心区域内，通达性佳（淄博路于2013年10月前贯通）。该区域具备极强的城市辐射力。商业价值认知度高该区域为日照最为核心的区域,且受华润的品牌商业（18万平五彩城）影响，商业价值认知度极高。未来商务、居住人口密集商务金融区内规划居住人口2.4万，就业人口约15.4万人，区域内高层级人口密集。海曲路青岛路碧海路文登路烟台路北京北路济南路泰安路本案黄海城市属性——三线城市。区域属性——在建城市商务核心区中心地段；地块属性——中等规模，高容积率：占地约1.63万平，容积率为8的中等规模，高容积率城市商业综合体项目；综合物业：产品类型涵盖商业、公寓、住宅、写字楼、酒店物业的标准城市综合体项目；地块质素优良：地块平整。三线城市、在建商务核心区域、中等规模、高容积率、商业综合体项目【属性界定】第一目标客观的衡量市场，沉淀优良的集中商业与酒店资产。第二目标快速回现，以最低的自有资金投入实现项目滚动开发。核心目标风险控制下的利润最大化——项目滚动开发，快速回现，沉淀优质资产，树立品牌形象结合开发商的目标，解析问题，界定项目的核心问题。目标解析开发商目标核心问题界定树立企业品牌形象，实现企业房地产行业发展突破。第三目标基于项目本体、开发商目标的核心问题梳理优化产品构成，保证现金快速回流，滚动开发，实现利润率最大化；成为的日照城市标签，提升企业品牌影响力；沉淀优质资产，保障后期商业成功运营，树立企业在房地产发展中的战略地位。R2期望结果、我们想要什么？（针对目标的规范分析）R1非期望结果（不作为、自然发展的结果）容积率高，居住物业舒适性难以保障，销售型商铺产品排布困难，规划设计难度大；商业市场竞争激烈，集中商业运营无法实现；高容积率之下，项目的标杆形象难以实现。？核心问题Q1、集中商业的功能组合与业态构成？Q2、如何实现高价值商铺产品的合理设计？Q3、如何保证公寓产品快速回现，支撑项目整体开发？汇报内容PART1基于本体和开
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