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.10现代购物中心租户管理与经营讲义--成都万象城与新城广场的比较分析
圳市新摩尔商业管理公司总经理清华大学国际商业地产运营班客座教授杨宝民目前中国市场上对购物中心的分类有很多种,多数以美国为依据,我们认为购物中心业态虽然是从美国诞生的,但美国与中国的国情差别太大,购物中心在中国的发展过程中已经产生了变化,目前购物中心一般成为综合体的一部分。成都万润万象城按美国的分类很多不适合中国国情。目前按地域分类最常见的中国购物中心有商业中心型、郊区型、社区型3类,超广域型MALL在中国还没成功案例(其它分类不做本案重点)成都万象城的类型成都万象城的类型属于郊区型综合体和购物中心,设计理念是先进的。成都万象城的周边5公里特征成都购物中心进入激烈竞争阶段第一财经日报报道百余综合体“挤爆”成都空置率创新高,新开业的多数项目根本没有人气,我们认为每家发展商董事会都需要认真思考如下问题:第一自己的综合体项目产品定位正确吗?是否在不适合的地段做了大型商场或者购物中心?解决策略:适合做零售的地段,聘请优秀的商业零售顾问公司和专门人才进行招商和运营。不适合零售的,对裙楼功能进行转型,改成有实际需求的物业,例如,美食,办公或者是其它功能。对于办公面积过大的,未来五年没有实际需求的,设法改造成为SOHO。第二项目投入产出在残酷的市场面前,当初的投入产出估算是否偏差太大?放弃不切实际的幻想,如果资金充足,继续租赁运营。如果资金不足,及时寻找买家,整体出让,收回投资。第三是否有专业的运营管理团队?自己的房地产开发人才是难以做商业运营的?解决策略:放弃让房地产和物业管理团队做商业运营团队的外行做法,聘请优秀商业地产开发和运营专家诊断,避免在激烈市场竞争中因为外行被淘汰出局,避免项目烂尾的结局。没有运营经验,盲目自信的发展商只能通过市场规律淘汰出市场。成都综合体项目布局图如果说前期的市场研究、地段选址、项目定位及规划设计只是一场战役前期的战略决策、谋划布局。招商则是整个战役正式开始的攻坚战,是前期战略战术是否正确的最直接验证,也是后期收取战役果实的物资基础。如果仅从经营管理的操作层面上看,项目的市场研究(含选址)、定位、规划设计、招商、经营管理这五个环节是购物中心开发的共同重要的五个环节,忽视弱化其中任何一个环节的后果都是严重而致命的,当然所有这些环节都要基于一个重要前提:开发资金的充足!市场研究(选址)运营管理招商规划设计运营管理建筑策划委托招商自行招商混合招商委托招商通
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