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深圳寮步财富大厦招商策划方案164p.pdfx
步镇财富大厦招商策划方案深圳市天聚行商业运营管理顾问有限公司2013年6月24日谨呈:寮步镇政府12项目篇:属性界定定位篇:招商定位战略篇:招商策略市场篇:市场分析战术篇:招商执行我们的思维脉络231项目篇:属性界定1.地段分析2.地块分析3.指标分析4.产品分析5.综合评判3地段分析14本案本案本案位于东莞市寮步镇,距火车站近12公里,距东部快速干线2.3公里,距松山湖大道2.8公里,区位优越,交通优势明显。项目地块位于寮步镇蟠龙路与香市路交汇处,地处城市中心区,与寮步市政府仅咫尺之遥,周边交通发达。项目地处寮步中心区,区位优越,地段极佳5地块分析26项目主体和部分装修工程基本完工财富大厦位于寮步镇镇中心区香市路和蟠龙路的交汇处,是寮步新城市中心的一个标志性商务大厦,项目现阶段外立面已成型,现在处于景观园林设计及部分内部装修工程阶段。7蟠龙路勤政路本案供电大楼蟠龙花园三正世纪豪门悦莱花园酒店君悦公寓三正世纪豪门供电大楼蟠龙花园香市路项目周边生活及市政配套完善,发展潜力巨大项目南面与北面分别为住宅小区,东面为市政办公场所,西面是公寓,十字路口对面为以星级酒店,生活配套和市政配套相对完善,对项目后期的运营十分有利。项目四至8指标分析39项目指标总建筑面积38907.7㎡地下面积4228.3㎡地上建筑面积34679.4㎡裙楼面积16781㎡主楼面积17898.45㎡车位地上173个地下42体量约为4万方的区域标志性商务办公楼项目指标10产品分析411项目共计19层其中1-4层为裙楼,共16781m2,每层为4195.3m2;其中5-19层为主楼,共,每层1199.3m2;产品外立面极佳,但内部结构有待调整改造目前1-2层规划为行政服务大厅、展馆及银行,3-19规划为写字楼。目前存在的问题是:产品的内部结构较为混乱,面积段划分过小不适宜商务办公,并非标准的写字楼产品格局,若要适应商务办公市场需求,建议先将现有的实墙推倒,再根据招商期间客户需求间隔每层的户型面积,增加项目户型上的机动性。12综合评判513SWOT•开阔的视野与景观•显赫的区位地段•便捷顺畅的交通•完善的市政等配套•寮步镇唯一甲级写字楼,整体形象好W劣势()S优势•区域及经济发展迅速•区域整体改造规划,,发展前景喜人•区域市场中高档写楼存在市场空白点•政府背景,政策优惠O机会威胁(Threats)•项目内部结
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