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5A--长沙“富兴·嘉城”商业策划思路117P
提案分为如下七个部分长沙商圈分析片区商业项目分析商业定位商业规划业态组合经济估算营销建议第一部分长沙商圈分析2002年初,我们曾提出过长沙商圈理论(一主五次),但长沙城市经历近10年的商圈发展与强化,特别是最近3年,我们发现商圈理论被快速的城市发展打破。现在,如果用传统商圈理论来衡量发展中的长沙商业地产开发机会,已经不适宜了。五一商圈车站商圈伍家岭商圈溁湾镇商圈袁家岭商圈东塘商圈研究最新的长沙城市地图,我们不难发现:南北向的湘江和京广铁路,将长沙分成了三个相互联系但又相对独立的城市带——中心城市带、河西城市带和东部城市带。这三个城市带的轴线分别是:芙蓉路(韶山路)、金星大道和万家丽大道。我们不难发现,知名国际一线品牌商业,很早就布局在这些轴线的相对中心上。譬如家乐福和沃而玛的选址,除了长沙传统商圈五一广场外,基本都选择了长沙的芙蓉路(韶山路)、万家丽大道和金星大道。我们认为:这几条轴线和位于轴线上的新商圈的中心或附近,商业地产的开发机会和利润是最大的,最有潜力的。中心城市带是一个城市商业和文化的核心,大型商场、高端酒店和写字楼云集,多年消费习惯的积淀,是别的商业带无法比拟的优势。那么,另外两个城市带的差异化特别是商业差异化就产生了。河西城市带的发展基础是大学城和麓谷开发区,引爆点却是河西先导区的规划。东部城市带的发展基础是三湘马王堆高桥市场群,引爆点却是武广高铁那飞速奔驰的动车。本案第二部分片区商业项目分析为了对项目所在区域房地产市场特别是南城(省府板块)有更清晰的认识,我们对南城(省府板块)进行了如下划分:把以省政府为中心,北至南二环线及劳动东路两侧、西至湘江南路、南至暮云工业园、东至万家丽路区域,进行如下划分:根据本项目所处位置,我们可以把项目划分至省府中部板块1、片区地理分析从项目的地理分析,本项目片区主要有以下几点:随着长沙整体经济的发展和城区范围的迅速扩大,本项目所在片区正日益成为长沙城市发展的“政府重心”地带,与各城区中心地带的距离几乎相等,与新型成熟商业区距离较近,且交通条件较好,必将成为城市发展的优先地段消费群最大化,由于项目所在片区位于两大商业带的中间点,从而实现了项目消费群商圈跨越,形成项目消费群的最大化带动效应明显,由于芙蓉路南、韶山路南片区是目前长沙市全力发展振兴的区域,其整个商业构造及消费群上都会趋向于年轻、生活化、时尚化;项目片区由于地理
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