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北京万科商业综合体经验分享
京公司商业综合体经验分享——金隅万科广场工作汇报北京万科商业部2010/11房地产智库开发流程购物中心•SWOT•定位•设计输入•招商•物业交接•改造洽商•收支管理已完成正开展将开展•退出策略•财务分析•融资方案•业态配比•主力店•运营模式•主力招商•主题•经营目标•设计审核•推广•运营团队•设备调试•备品备件•财产保险•设备调试•备品备件•财产保险•企划推广•物业管理•租户提升融资方案可行性研究方案设计施工竣工交付二次装修改造运营•方案强排•开发计划•方案比对•建设•政府验收•设计审核•设备维护•成本估算•地质勘查•方案竞标•顾问团队•扩初•目标成本•开发计划•招投标•设备选型•施工管理•使用手册•质保•监理房地产智库前期工作小结房地产智库房地产智库商业的金融本质退出高金融衍生品高房地产股票金融衍生品回报中国债企业债货币市场类/存款资产光谱低低中高类/存款资产光谱风险低中高房地产智库退出买家青睐什么样的物业?什么是投资者亲睐的物业:什么是投资者亲睐的物业:有稳定的当期现金流有稳定的当期现金流有持续增长的能力和增值空间有持续增长的能力和增值空间交易成本低交易成本低交易成本低交易成本低商业地产投资回报的要求商业地产投资回报的要求股东要求息税前回报率(贴现率)股东要求息税前回报率(贴现率)10%10%平安要求,如果物业投资整体回报率10%的话,租金回报必退出资本化率(退出资本化率(Cap RateCap Rate)通常在)通常在须占到6%,资产升值只占4%。——平安信托董事长童恺房地产智库退出渠道及模式退出打造低成本的交易结构资本市场REITs上市股权退出单体项目整体资产转让多资产包母公司平台整体或部分出售退出商用物业退出模式债权债务清理单体项目分单元散售多项目资产包整体或部分出售壳公司单体项目公司股权转让壳公司房地产智库退出项目层面的壳公司操作税种公司分立资产转让营业税无5.40%契税无3%土增税无缴纳,视增值情况而定所得税溢价部分×25%溢价部分×25%1、难度大:公司分立操作需要包括发改委、工商、建委、税务、国土等多个部门的沟通需确保所有环节的顺利操作层面结论部门的沟通,需确保所有环节的顺利对接。2、时间长:证明获取的时间较长,保守估计预计6-10个月。3土增税提前两年清算资金机会成本操作相对简单,需纳税款约861万(以1888元/m²为计算基数)。3、土增税提前
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上传时间: 2015-03-16 12:18:14 资料星级: 所属分类: 商业地产策划
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