中海梅陇项目（寰宇天下）第三轮提报最终 (共228页)

中海梅陇项目（寰宇天下）第三轮提报最终
方有鸟，其名鹓鶵(yuānchú)，夫鹓鶵，发于南海，而飞于北海，非梧桐不止，非练实不食，非醴泉不饮势在必得434次竞标突破万科好世、建发融创、城开星浩和上海升龙的重围溢价高达115%从8700元/的楼板价到㎡18700元/㎡本案为中海地产深耕中国34年,及晋身世界500强的再一次刮目之作；更是中海上海，再创辉煌的一步。只是地产,或仅只豪宅未免遗憾！1关于本案的几点认识得隽为雄层峰再升〖一个目标〗是野心，更是决心；是传承，更是创新，是人生恍若初见，更是梦寐已久的昨日重现。中海地产，这一次，与你相见恨晚！〖两个思考〗传达本案精神的，并非是中海来了——本案势必是一个溢价的项目，以品牌拉动区域价值进而达到成功溢价，还是依托土地价值、产品价值达成溢价？区域客为主的市场，情感沟通——在区域内，切中“习惯者”的内心，传达“现在已经很好，中海•寰宇天下所带给你的，是更好。”沟通语境如何直指人心？在区域外，如何发出声音？2关于营销的三句背景话语〖1〗–2013楼市动荡，但对高端楼盘影响不大。对高端客户来说，产品形态是永恒的信息基本点。〖2〗–区域属性未变，产品未变，价格提升，销量增加。这是本年度的第一个营销命题〖3〗–全案为综合体规划。针对区域性客群为主，如何销售？是本年的第二个营销命题。下面的策略讨论将围绕这两问题的核心实质展开3策略核心建议〖1〗价格信心市场供给上海市中心向西行驶30分钟，大闵行的房价异军突起，区域市场真正的进入了由增量消费向存量消费过渡阶段，2014年的闵行市场更是真正的进入了“产品升级时代”。市场需求本案占80%的100-130平米的两房和三房，20%的150平米的3+1房。整体规划看，空间格局紧凑，强调功能性为主。目标客群以周边3-5公里范围内的次新房住户为主，本案周边楼盘年限基本都在7年以上，住户的家庭结构和收入情况都发生了较大的改变，具有一定改善需求。纵观2013年的闵行市场，整体成交均价远高于全市成交均价。成交均价愈30000元/平米，作为本项目的价格衡量坐标，有着绝对的支撑力。区域价格〖1〗价格信心•总结–我们450-800万的总价是有信心的。但是仅凭这个并不代表着目标的实现就没问题。因此矛盾的冲突点转化为“项目品牌价值”上。〖2〗去化速度•客群属性变化规律–紧抓土地价值接受度高的客群–改变原有客群的房屋态度和支付意愿–寻找价格接受度高的客户〖2〗
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