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ppt dcyx新聚仁--6月九江庐山旅游地产提报 (共74页)

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dcyx新聚仁--6月九江庐山旅游地产提报
江庐山项目前期策划提报新聚仁机构2012.07——谨呈联盛集团聚仁对于项目运作的问题剖析问题一:区位认知度低、片区配套严重不足庐山九江市周边图示项目与城市的关系距离威家镇(少量的商家)距离九江市区距离庐山机场51KM51KM距离昌北机场90KM90KM周边配套严重匮乏,缺少城市属性聚仁视角:对于九江市民,片区的认知度极低,并且配套严重匮乏,缺少城市居住的基本属性!问题二:九江供应量充足,分流严重,本案客源导入困难房地产商住土地出让情况年份成交宗数出让面积(亩)成交总价(万)成交均价(万)2005年年年年年年年出让土地预计在今年年底集中放量上市,将有近150万的供应;㎡10年出让土地,以1.8的容积率计算,未来一年的商品房供应面积将高达270万;㎡聚仁观点:11年下半年后,仅09-11年九江市区一级市场供应量将达到420万方;本案凭什么导入九江客源?问题三:容积率1.4,大规模的公寓物业,去化难度极大项目经济指标占地面积:350亩(23.3万方)容积率:1.4总计容建筑面积:32.6万方按常规运作模式,别墅体量最大化联排别墅1313万方、小高层公寓1919万方威家镇概况全镇下辖5个行政村1个居委会总人口一万余人其中农业人口七千余人项目体量大消费能力低聚仁观点:这样规模的体量,在无法导入外部人口的同时,去化难度非常大!难常规运作——定位为九江城郊大盘项目,前期开发低密度物业,以性价比为主要卖点,回笼部分资金;待片区面貌成熟后,开发小高层、高层等公寓物业,实现利润!风险一:面临九江城市常规项目的激烈竞争,“拼价格”,为下下之策风险二:城市开发节奏、城市发展方向不确定性大,无法预知未来片区发展空间风险三:对于开发商形象,品牌运作,没有任何好处,反而可能受限于成本,还带来施工质量差等口碑风险项目常规运作风险大于机会,因此NO!重新审视项目,我们的运作机会在哪里?庐山——中国最具人气的旅游度假目的地九寨沟聚仁观点:项目地块依附于庐山,庐山即是项目的最大价值点中国目前旅游度假几大核心区域北有承德、南有三亚、西有九寨沟,而中国中部地区则是以庐山为中心的国家乃至实际级的旅游度假目的地承德承德三亚三亚大理三亚黄山全国性旅游区域全国性旅游区域——海南、云南景点性旅游度假目的地景点性旅游度假目的地——九寨沟、庐山、杭州、北京等江西省旅游发展整体概况年份旅游总收入(亿元)占全国全国旅游总收入
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3925952432014-10-08 11:42:33 说:怎么找不到下载的地方啊??我这个提问是不是很好啊
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