河南绿城雁鸣湖玫瑰园东定价建议报告 (共70页)

河南绿城雁鸣湖玫瑰园东定价建议报告
城·雁鸣湖玫瑰园东区定价建议报告及开盘方案1河南绿城公司2目录第一章市场形势分析一、2011年政策解读二、2011年5月份郑州市市场形势分析三、郑州别墅市场发展历程四、郑州市具有代表性独栋别墅项目一览第二章意向客户分析一、积累客户梳理情况二、意向客户情况分析第三章产品分析一、项目概况二、产品优势分析三、产品劣势分第四章项目成本估算分析一、独栋别墅成本分析二、组院别墅成本分析三、利润分析第五章定价篇3一、定价方法与定价依据二、定价策略三、定价建议四、价格表五、付款方式及优惠措施第六章开盘方案内容摘要绿城·雁鸣湖玫瑰园计划于6月26日开盘销售，本次推出房源位于东8067区A1、A2、B1、B2、E2、E3组团，共计69套房源，整体可售面积：㎡,其中组院53套，独栋16套。25221920针对本次开盘定价情况摘要如下：0A类B类C类1、市场情况简析。33组院5467独栋192522今年国家宏观调控政策频繁，政府打压房价的决心很大，特别是“新组院独栋国八条”的出台，房地产市场均受到一定影响，成交量明显下滑。二、积累客户梳理情况。经过11个月的客户积累，截止2011年6月15日，共有220组来电及来访意向登记客户（其中A类客户52组，B类客户79组，C类客户489组）。三、成本测算。经测算，绿城·雁鸣湖玫瑰园项目独栋总成本（不含税金）40924.19万元，总建筑面积单方成本约13252.05元/㎡；组院总成本（不含税金）43505.17万元，总建筑面积单方成本约10852.53元/㎡。四、定价建议。综上所述，建议本次开盘房源独栋均价为989万元/套，单价20606元/平方米；组院均价为666万元/套，单价16935元/平方米。五、优惠折扣建议。结合绿城集团相关规定要求，结合别墅项目的特殊性，建议折扣以现5金返还形式为主，具体如下：1）一次性付款独栋优惠50万元，组院优惠30万元；2）分期或按揭付款独栋优惠20万元，组院优惠10万元。六、开盘方式建议。项目的高端品质和意向客户属性，本次开盘不适合高调举行，建议分批邀约客户选房。6月26日上午开盘，邀约一次性付款客户于上午10:00到销售部选房缴款并草签合同；邀约非一次性客户于下午3:00到销售部选房缴款并草签合同。6第一章2011年1-5月份市场形势分析一、政策解读。（一）宏观动态。央行再次上调金融机构存款准备金率中国人民银行
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