长沙华远华中心项目一期整体营销执行策略_208p__城市滨江豪宅_销售推广方案f (共208页)

长沙华远华中心项目一期整体营销执行策略_208p__城市滨江豪宅_销售推广方案f
超高层销售均价与开发成本之比（简称 S 比）
“S 比”带来的两种开发模式：
S ＞时，超高层多位于一二线城市，且具备强势资源（如一线江景、海
景），产品层级属高端；
S ＜时，超高层多位于二三线城市，资源相对弱（如二线河景） ，产品层
级属中高端
本项目超高层产品暂时尚无本地合适的项目作为市场参考，为了能够科学
准确的预定价格，本次采取成本计价法；（模拟地价按万亩）
超高层产品均价建议 成本计价法
总体策略即一期住宅毛坯均价约为：43元㎡
本项目属于二线城市的一线江景，产品层级属高端， S 比通常约为，本项目 S 比取值，故本项目超高层一线江景均价应为：
65×=143元㎡
一期精装成本按 35元㎡计算。
即一期住宅精装基础均价约为：78元㎡
总体策略价格修正为：基础价溢价比例
均价动态溢价预估：784元 =8元㎡
（综合溢价比例按计算）
开盘均价取整数 :8元㎡
动态价格 = 静态价格溢价空间
成本 计价法
商业配套
溢价即 5元
橘洲江景
国际酒店
配套溢价
3即6元外部溢价因素 内部溢价因素
项目区位
溢价即4元
第一超高江
景楼王溢价即 4元
品牌服务
溢价元精装修品
质溢价6开盘均价销售周期溢价（5） = 一期整体实收均
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