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20141221_南通_帝冠置业城山路项目营销策略提报
录》一、背景审视二、机会挖掘三、客户研判四、营销策略第一部分背景审视宏观政策概览限购政策调整限贷政策调整利率政策调整取消限购难以扭转供求困局,限贷放宽方为决定走势的关键各地因地制宜相继放松限购:47个限购城市中已有42个做出调整,同时限购放松的力度也逐步加大,限购政策由局部调整转为全面放开。央行超预期放宽限贷,意在扭转市场预期,支持自住刚需:首套房再启“认房不认贷”,此前被抑制的首改需求将迎来购房成本尤其是首付比例的大幅降低。自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间扩大。2014年以来全国商品房、住宅销售指标同比持续下降,一方面由于上年高基数影响,另一方面经济增速放缓、市场成交不旺导致观望气氛加重。三季度多个城市取消限购,加之限贷放松影响,市场近期略有回升,预期逐渐向好,但供求关系尚未真正扭转。南通房地产概要第三季度南通市场回暖,住宅市场随着政策调整开始出现转机【2014年第1-3季度南通房地产市场概况】已售备案套物业类别片区(板块)数主城904崇川区新城808新东829普通住宅港闸区2698开发区2909合计8148崇川区52港闸区0别墅开发区22合计74崇川区457港闸区123商铺开发区275合计855崇川区861港闸区142办公开发区410合计1413合计10490已售备案面积(㎡)从市区普通住宅销量走势来看,2014年开始整体呈现下降的趋势,但二季度随着特价房、团购等优惠蜂拥入市去化量明显高于一季度,其中在1月份和4月份迎来两个成交小高峰,到10月份随着国家政策的逐步放松,一波销售小高潮来临。南通楼市处于品质化发展初期,从基本需求向品质化转变南通房地产发展趋势2005苏建集团/莱茵达集团苏建花园城苏建阳光花园凤凰莱茵苑2007绿城玉兰公寓产品同质化,实用房型,依赖周边配套价格竞争时代绿城集团20102008恒盛集团致豪集团熔盛大厦万濠华府产品差异化,注重建筑细节,考虑居住舒适度,房间功能明显,基本物业管理产品竞争时代20112012万科集团/保利地产星浩资本万科金域蓝湾保利香槟国际星光耀广场社区景观,建筑品质,科技运用,物业服务,会所功能,商业配套,安保管理,树立社区品牌,提升居住品质品质竞争时代南通房地产发展格局主城区是南通房地产的金字塔尖,普遍重视居住品质和子女教育。【南通市区
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