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北辰三角洲营销策略方案
辰三角洲2012年营销策略方案淡市思变项目核心问题导出寻找淡市营销契机实效淡市营销之道淡市营销要点把控报告体系报告体系品牌目标:维持北辰高端品牌形象,深化品牌影响力销售目标:在2012年完成1010个亿个亿销售任务项目目项目目标标市场背景2012年持续淡市,去年很残酷,今年更残酷政策导向、市场表现、市场存量等方面综合来看,2012年持续淡市。上半年触底,下半年开始回升。12月14日中央经济会议:要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归。成交下滑严重:2011年月1-10月长沙同比下滑四成,月消化套数低于08年2成。市场存量大:长沙内五区可售面积606万平米,可售套数5.8万套,按照2011年的月均消化速度需9.3个月。后市预测之量价走势模拟图:预计量价在第二季度触底市政滨江带的规划带动了大规模的滨江项目的兴建,吸引了北辰、万达、华远等一系列国内大型品牌开发商进驻,创造了长沙市房地产的价格制高点,引领全市价格走势,实现全面拉升。滨江板块也成为除别墅外外未来长沙富豪置业聚焦点。区域背景滨江区域大盘云集,产品同质化严重,竞争激烈火车站岳麓山国家风景名胜区市委、市政府岳麓滨江新城南湖新城橘子洲头杜甫江阁湖南第一师范省委五一广场CBD贺龙体育馆黄兴路步行街新河三角洲长沙主城区凯乐国际城香江锦城湘江一品万达广场预计12000元/㎡华韵城市海岸南山滨江项目华远金外滩预计15000元/㎡万科新开铺项目湘江雅颂居本项目国宾馆项目万科河西滨江项目中鹰黑森林恒基八中项目曙光泊岸奥克斯项目世贸滨江预计15000元/㎡湘江世纪城北辰新河三角洲8000元/㎡中建长沙1号湘江江岸丽都普通高层含别墅产品含超高层开福区板块5000-6000元/㎡滨江板块开启期:元/㎡浦沅板块5000-6000元/㎡市中心板块:元/㎡区域内竞争项目,近期供应量较大,竞争较为激烈。竞争背景表面上无可匹敌的竞争对手,但周边众多品牌、低价项目造成客户分流周边品牌项目众多,货量充足,分流客户。注:数据来源于房地局备案系统 2011年推量(万方)2011年去化量销售率(%)11年存量均价2012年供应量华远华中心    —12.04开福万达广场世茂铂翠湾奥克斯广场    — 绿地中央广场湘江世际城万科城区去化情况 总套数已售套数剩余套数剩余货值D3区亿E5区亿项目2011销售19亿,2012年销售D3/E5区余
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