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浏阳东润万象城营销策略报告
011年东润万象城营销策略报告深圳圆方(长沙)2011.9万象城,为城市而来!【开发目标理解】开拓、品牌、引领【战略目标】:开拓、沉淀作为东润置业浏阳首个项目,需要完成市场的开疆拓土,它是东润置业打造城市综合体的力作,我们需要沉淀更多具有企业战略借鉴意义的营销经验,它为东润置业布局浏阳,面向湖南,积蓄力量。【品牌目标】:品牌、价值完成东润置业品牌战略在区域市场的导入,并获得较高的市场认知价值。【首期目标】:颠覆、引领实现工业新城的价格颠覆,重新定义区域价值和市场认知水平。实现三高(高速、高价、高品牌)的市场形象。完成首批商业的火爆销售,目标销售金额1.54亿元。目标界定项目策略策略执行回顾【阶段目标】目标梳理及问题界定PART1:项目立势,形象树立,价值攀升29万平米的区域大盘,成功亮相是奠定项目高端形象、实现价值攀升的重要基础。【阶段目标】目标梳理及问题界定年底开盘,1.5亿元元月首开销售到年底实现1.5个亿。开盘热销,面市即火是必须的。【阶段目标】目标梳理及问题界定品牌导入,价值建立项目收获的不只是利润的回报,更需要企业品牌的美誉度。利润、品牌双丰收!目标下的问题目标关键词:亮相、立势、开盘、回款、品牌···问题的界定时间!时间!4个月,120天,从一无所知到全城皆万象,如何完成形象的涅磐?问题的界定速度!速度!一无所知,品牌建立,东润置业与万象城之浏阳的品牌之路,如何建立?透过问题看本质时间太紧,任务太重,怎么办?从销售说起。货源分析1.考虑街铺与内铺的价差,对1楼、2楼的内外街价值进行了区别预估;2.一楼售价考虑(财富广场:临街最高18000元/平米、内街最高10000元/平米),1楼街铺均价按20000元计,内铺均价按12000元计。3.二楼售价考虑,按一楼单价的50%进行折算,二楼内铺考虑到单铺面积小及业态的统一规划,按8000元/平米计。4.影院部分,因其层高较高,占用空间较大,成本较普通的要高,故售价按3楼平均售价的1.5倍计。货源分析区域一层商铺二层商铺三层商铺四层商铺总计街铺内铺街铺内铺平层影院铺数面积单价 总值¥¥¥¥¥¥9,268,740¥¥区、B区可售总值货源印象184个铺,其中1、2楼共156个铺。2.02万平米,其中1、2楼1.13万平米。2.10个亿,其中1、2楼1.54个亿。年前目标的完成,首保1、2楼销售。蓄客分析156个铺,按照
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