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如皋金科世界城营销总案(最终)121p
科世界城2013年营销总案江阴金科营销分部我们知道的如皋:位于经济发达的长三角上海经济圈内,东濒黄海,南临长江,素以“中国花木之乡”、“长寿之乡”闻名。总人口约145万人,城镇人口仅30万人,城市化水平仍然较低,典型的劳务输出型城市。2012年如皋人均GDP排于南通各县末位,经济实力一般,相对落后。如皋城市发展现状现状背后的信息:1、城市购买力较弱,刚需远远大于改善型需求;2、城镇人口少,主要的客群是进城购房者;3、每年的返乡购房潮,将是巨大的商机。项目区域分析:我们所在的区域:项目位置——距离城市核心较近,属典型城市中心价值顺延地区域;地块配套——医疗、教育资源区域共享,商业配套主要为市中心和城南商圈,区域内商业配套一般,生活休闲配套空白;区域交通——周边道路通达性较好,出行便捷;前往市中心约5分钟车程;周边环境——区域内居住氛围浓郁,整体较为安静,由于新204国道影响,地块西侧有较大噪音影响;发展前景——整体城市往南发展,未来打造集行政办公、商业金融、娱乐休闲等一体的中央商务区,项目所在区域不是城市未来发展方向。我们看到的机会:1、项目所在区域在如皋相对宜居;2、暂无商业配套,我们的商业是大卖点,区域居住人口多,消费力有保障;3、区域没有明确城市定位,有很大炒作的可能和空间。了解我们的竞盘:如皋各区域房地产市场特征如皋各区域板块价格分析结论:市场主流价格为5000-7000元/㎡,地段和楼盘品质对价格影响明显,最高价在8500元/㎡如皋各区域板块住宅去化分析结论:如皋市场总体去化缓慢,平均每月去化20余套,月均销售面积在2700㎡左右。得出3个关键词:区域、品质、价格竞盘御龙湾客户分析:来源:乡镇客户占比约68%,市区内地缘客户较多;职业:私营业主为主,其余工种均占有一定高比例;年龄:客户年龄集中在40-50岁之间,客户年龄偏大;置业目的:改善客户占比60%。为子女购房占30%,其余10%。从竞盘看客户来源从竞盘看客户来源竞盘金茂国际客户分析:来源:乡镇客户占比约80%,市区内地缘客户较多;职业:私营业主为主;年龄:客户年龄集中在35-50岁之间,中年客户为主;置业目的:为子女购房占比最大,改善型客户其次。区域来源:客户地缘性强烈,跨区买房很少;6080%的客户来自乡镇,其中老盘乡镇客户占比80%,新盘乡镇客户占比约60%;年龄阶段:以30-50岁的客户为主,处
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