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合富-辉煌国际城营销策略及执行报告162
煌国际城2010年营销策略及执行报告谨呈:湖南省嘉城房地产开发有限公司营销总策略营销策略分解核心问题提出营销执行项目解析客户目标报告结构思路15个月内完成一期16.7万方的90%以上销售目标!销售目标价格目标开发目标建立品牌形象,为后期持续开发奠定基础!实现一期整体均价突破4500元/㎡!项目营销目标2010-2011年,我们任重而道远!15个月完成16.7万方90%以上的任务,意味着什么?对项目而言:1.跑赢大势,短期内实现快速蓄客、快速销售目标,销售速度远高于市场平均水平。2.从蓄积客户到开盘约两个多月时间;按计划完成销售目标需月均销售90多套;对开发商而言:保障项目可持续开发所必须的现金流,同时需建立及传承自身品牌。打造成芙蓉生态新城城市运营商,为辉煌集团在长沙的长期发展奠定坚实基础。合富对目标的理解:营销总策略营销策略分解核心问题提出营销执行项目解析客户目标报告结构思路位置:位于芙蓉区浏阳河风光带东侧,处于芙蓉生态新城的核心区域规模:占地436亩;总建筑面积:97万㎡绿地率:>43%;建筑密度:<18.5%;建筑高度:<100米容积率:3.141、项目基本情况——项目解析项目基本情况:一期产品梳理户型面积区间(㎡)套数百分比套数百分比二房 三房   四房 复式 合计 产品主要以二房、三房为主,占总货量的82.6%二房面积:82、92㎡,占23.3%三房面积:119-153㎡,占59.3%其中118-140㎡三房占全部三房总量的88属于市场主流产品产品整体均好性较好,符合市场主流客户需求2、客户特征分析产品目标客户80㎡两房-90㎡三房25~30岁年轻适婚/新婚家庭110㎡-130㎡三房30~45岁中青家庭130-155㎡三房40~50岁中年家庭155㎡~175㎡四房50岁以上中老年家庭从本案一期户型配比可知,前三项产品占了82%以上,因此,其相应的客户是项目首期的主要目标客户。置业能力解析置业能力根据长沙市户型需求与价格特征得出客户阶层高端中高端中端中低端价格6000元/㎡以上4500-5000元/㎡3500-4500元/㎡3000元/㎡以下面积160㎡以上120-144㎡90-120㎡90㎡以下置业能力约90万以上约55-80万约36-55万35万以下长沙市中高端客户的主力需求房型为120-144㎡。4000-5000元为市场主力需求价。35-80
合富-辉煌国际城营销策略及执行报告162

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