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dichanyixian 万科白鹭郡营销策略
科白鹭郡2014年营销战略及执行方案万科白鹭郡新鼎项目组2014.2.19领航洋湖,屹立长沙2014年万科白鹭郡工作计划Part1:项目本体价值分析Part2:项目竞争环境分析年万科白鹭郡成交客户分析Part4:项目2014年营销战略与战术Part5:挖掘项目客户增长点及服务提升建议目录项目本体价值分析•万科白鹭郡自身价值分析•区域价值蜕变•小结项目货源盘点栋号77㎡95㎡110㎡139㎡小计栋栋栋栋栋栋栋栋栋小计•目前项目未推新货有1292套,加上2013年库存143套,2014年全年项目要消化1435套;•二期未推房源高层396套,多层房源162套,共558套;三期未推房源734套;•产品结构基本不变,三个面积段户型套数相差不大,项目全年待售住宅房源1435套,按照15%的销售转化率,全年需接待9567批来访客户,按月均150套的去化速度,需9.5月即可完全去化;统计数据截止到2014年1月10日•项目二期未推高层景观资源丰富,正对洋湖湿地三期,视野开阔;•高层户型配比:4:4:2,90㎡户型占比40%,110㎡与130㎡改善型户型比例更大;•多层产品为板楼结构,部分户型对视严重,私密性差,临近坪塘大道,噪音较大;•多层产品是合院形式,建筑形态独特,具有市场稀缺性;•2梯3户更舒适;•板楼结构,通透•密度大,对视严重,私密性较差;•大部分户型景观视野较差;•部分楼栋靳江河大桥,噪音影响较大;•临靳江河大桥部分户型视野受桥遮挡严重;•朝向东南与西南产品价值分析项目多层产品产品形态特殊,是项目上半年去化的关键点,目前库存产品多为低矮楼层,是去化的难点;三期产品整体质素变差,是全年销售的重中之重。朝向:东南、西南95㎡户型:三房两厅一卫,暗厨暗卫,不通透;110㎡:三房两厅两卫,主卧带独立卫生间;通透,明厨明卫;三面采光,通透明亮;139㎡:四房两厅两卫,主卧带独立衣帽间卫生间,超大生活阳台;三面采光,通透明亮;三期户型设计仅仅在各户型具体的功能分区上进行了重新布置,但产品格局与一期、二期相差不大:三期产品户型本身并无明显的升级提质;项目价值——户型设计项目价值——商业图片商业是项目提供重要的价值支撑•项目一期商业目前已经全部建成,整体的英伦建筑风貌完全展现,可以增强项目的整体昭示性,与项目的建筑特色;•目前项目S4栋商业已经整体售出,项目配套的招商动作已经启动,积累
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