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中原_清山慧谷度营销推广计划__61P
报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前,本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。清山慧谷2013年度营销推广计划苏州中原谨呈:苏州科技城发展有限公司2费用内容4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计计划总销金额营销推广费用销售回款分解联排年度营销目标Ps:合院与联院1套抵两套具体推货策略以联排推售为核心,合院、联院推售为辅强调联排优劣势房源搭配及价格调整,分小批次进行推售(月均7套),逐月拉开价格,制造房源珍贵,升值空间较大的氛围,让客户感到物超所值每月拿出1套联院及3套合院进行搭配营销,丰富产品线,制造与联排物业的差异化对比独栋只推出样板房,价格提升到2000万,拔高项目调性推售铺排4-5月幢号室号总建筑面积月份推售铺排6-8月幢号室号总建筑面积月份推售铺排9-10月幢号室号总建筑面积月份推售铺排11-12月幢号室号总建筑面积月份面临的问题•项目缺少市场认知,来访客户量极度匮乏;•项目销售两年,库存房源分散,优势房源不足;•项目实景现房,建筑优势缺乏传播,园林建设缺乏养护;•销售动线缺乏感受度;9①区域价值●资源优势●品质配套●宜居环境●交通价值高新区政府扶持的重点区域苏州唯一真正上风上水的山地别墅高端生活休闲配套一应俱全360度环绕风景的自然生活双首层半坡纯别墅社区●稀缺产品立体交通网路四通八达的黄金要地项目价值树立101234城市别墅紧邻区域CBD,享受城市繁华半坡别墅苏州唯一的真正坡地别墅低密建筑稀缺0.51容积率别墅三重自然景观600亩诺贝尔湖、12座山峰环抱、国家级太湖湿地公园项目价值提炼营销关键挑战|客户经营·项目完成销售目标与现阶段客户预期的重大差距销售目标要求现阶段保证价格的同时也要重点关注去化速度,而现阶段客户对于本项目的价格预判,是基于对项目在区位、产品的高度认知形成共同点,但现阶段客户对项目的区域和产品的认知是远远不足的,严重影响了本项目的销售。因此,必须突破认知价值的障碍,才能实现项目利润贡献和去化速度的核心战略目标。|时机差·未来市场波动性与项目销售节点把握根据中原分析,苏州高端别墅类豪宅即将进入集中放量推售期;同时根据主要竞争对手的推售时间判断,本项目有必须进行截流目标客户,而提前截流必须要有充分的工程节点配合,突破节点限制,把握客户、截流客户,成为重要的营销任务。策略突破4:推售策略升级——批批立标竿,联排
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