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易居东方海外远郊大盘之跨界营销价值报告(1019471151
郊大盘之跨界营销价值报告东方海外花桥住宅项目易居中国·上海房屋销售(集团)有限公司2009年5月报告前述——冷与热的思考关键词——新政猛药整体放量价格震荡后市不明嘉定大盘价格趋高各自围阵安亭缺位关键词——供应集中产品同质本地客源容量有限大盘当道一支独秀价格瓶颈增长乏力有点小的上海市场有有的花桥市场热热冷有点“小热”的上海市场年1月4月7月10月06年1月4月7月10月07年1月4月7月10月08年1月4月7月10月09年1月4月供求处于历史低位高位运行调整回落历史高位成交价格回落后振荡趋稳——上海商品住宅供求走势(05年1月-09年4月)——上海商品住宅供求走势(05年1月-09年4月)供应:08年下半年供求比0.6,供求严重失衡,导致09年1-4月份市场主要去化08年下半年存量,09年新增供应量较小;成交:09年成交呈逐月回升势头,其中3、4两月份成交量达到08年以来的高点;成交价:08年6月后楼市步入振荡调整阶段,目前稳定在元/平方米左右;全市宏观市场——供求量均处于历史低位,价格振荡,走势趋稳数据来源于CRIC系统、网上房地产有点“小热”的上海市场楼市小阳春07年抑制性调控和08年全球金融危机共同的作用的结果;08年,上海商品住宅仅成交了891万平方米;08年10月22日以后,鼓励性的调控措施频频出台,一方面,在购房成本上给予了普通购房者优惠,另一方面,更为购房信心鼓了一把劲;消费者:需求反弹释放政府:政策效应市场热销楼盘加快推盘节奏,降价促销力度加快清货速度,刺激了购房需求;开发商:降价促销,加快出货3月楼市小阳春透析——小阳春是楼市调整进程中,政府、开发商、购房者三方作用力汇集后的长时间压抑下的阶段性反弹,并不代表楼市真正回暖有点“小热”的上海市场下半年政府对楼市调控力度依旧不会放松(09年4月21日上海银监局重申住房按揭贷款监管要求,第二套房贷首付比例不得低于40%)房地产市场回暖取决于整体经济何时重新进入快速上涨周期即使考虑到房地产市场可能先于宏观经济触底的因素,我们认为:上海房地产市场在2009年前景谨慎乐观!下半年政府对楼市调控力度依旧不会放松(09年4月21日上海银监局重申住房按揭贷款监管要求,第二套房贷首付比例不得低于40%)房地产市场回暖取决于整体经济何时重新进入快速上涨周期即使考虑到房地产市场可能先于宏观经济触底的因素,我
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