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同策_上海香梅花园五期37#楼及臻品空中别墅项目营销建议报告_110p_销售推广方案
梅花园五期37#楼及臻品空中别墅营销建议报告第二次提报2009.11.3上海同策目标问题1、2009年11月——2010年6月期间,宏观政策环境如何?2、2009年11月——2010年6月期间,项目竞争环境是什么样的?1.宏观环境判断2.项目竞争解析目录1.宏观环境判断2009年全国楼市一片大涨重点城市销售量迅速反弹全国前6月销售面积、房价攀升至新高京沪广深四大城市房价明显上扬各大城市可售余量加速减少政府打压苗头渐现2009.05研究开征物业税《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中明确提出,今年要深化房地产税制改革,研究开征物业税。2009.06《土地增值税清算管理规程》生效,房屋赠与征收所得税国家此时出台土地增值税清算管理规程有以下三方面作用:进一步完善土地增值税收管理体制;增加税收收入;释放信号抑制房价上涨。2009.07重申二套房信贷政策银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》,要求“加强对房地产行业形势的研判;严格贷前审查和按揭贷款发放标准;不得自行解释二套房贷认定标准,不得以任何手段变相降低首付款的比例成数”。2009.10沪银行信贷政策收紧随着房地产优惠政策到期的临近,各银行信贷政策也频吹收紧之风。自11月1日起,第二套房贷款利率将严格按照基准利率上调10%来执行。反观宏观经济未出现实质好转国际需求疲软,出口形势不容乐观。进出口总值虽相较于去年底也有所好转,但仍同比负增长。宏观经济景气仍位于趋降区间,社会需求、社会收入处于近十年来的低谷。进出口总值及其同比增长率实体经济未恢复但资产价格一路飞涨,原因为何?在于社会对通货膨胀的强预期为应对金融危机,各国纷纷降息,不少已接近零利率,导致流通货币量大幅增加。各国均出台不同规模的救助计划,并向金融系统注入巨资,通货膨胀的预期不断强化。2008年以来为应对金融危机,各国执行低利率英国:宣布创建一只500亿英镑的特别基金购买高质量贷款资产,同时宣布的救助计划花费接近2500亿英镑;英格兰银行将购买1250亿英镑的资产。美国:再公布超过1万亿美元的救助计划,美联储将购买3000亿美元国债和7500亿住房抵押证券。日本:每年购买21.6万亿国债。欧洲:央行将购买600亿欧元的资产担保债券。 主要发达国家现行利率(%)加拿大央行日本央行欧洲央行澳大利亚各银行瑞士央行美联储英国央
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