策源苏州仁恒双湖湾项目营销策略 (共146页)

策源苏州仁恒双湖湾项目营销策略
源地产2012年2月苏州仁恒双湖湾项目营销策略报告谨呈：仁恒置业核心思路提炼【壹、市场分析】完全竞争市场下综合实力的比拼【贰、客户理解】客户来源解构及置业动机分析【目标下的思考】8.8万方，冰封期下的大任务【叁、营销突破】粉碎性营销：对项目价值点的重新解读【伍、推售回款】推盘计划【肆、组织执行】点燃激情：扫除客户对项目的购买障碍【目标下的思考】8.8万方，冰封期下的大任务08.8万方，冰封期下的大任务！【一次大思考】巨人也怕冷?园区实力开发商/双湖焦点生活/国际精装品质已在园区开发七年，开发数个高端项目，积累良好客户口碑城市滨湖生态绝佳地静享金鸡湖醇熟配套私人会所/精英教育品质精工3A住宅标准国际品质生活【仁恒.双湖湾】一个冰封大时代！【业绩不甚理想】本项目2011年度共计去化217套，月均去化19.7套，销售均价21000元/m²比上不足比下有余！区域单价1.5-2.8万的中高端公寓2011年度总计去化1375套，去化最好的项目万科尚玲珑全年成交面积8.5万方，总销金额15.8亿，整年去化564套，月均去化47套，成交均价在元/m²。【与去化最多楼盘尚有差距】区域单价1.5-2.8万中高端公寓销售解析看看市场领先者在干什么！【共同点：降价带来的爆量】万科尚玲珑在2010年末之前的成交均价达到28000元/m²以上，10年末的降价促销促成了百余套的签约；进入2011年，项目不断的下调价格，以价换量，最终取得较好的销售成绩；无独有偶，枫情水岸、中央景城、水巷邻里等项目都不同幅度地下调了价格预期，换取一定的成交。万科尚玲珑从年初的2.3万的销售均价持续降价到年末的1.5万元的价格水平！尚玲珑销售量价解析一场破冰大战役！【本次报告要解决的问题】在不考虑大幅降价的前提下，如何完成销售指标？【市场分析】完全竞争市场下综合实力的比拼1城市格局及板块特征苏州城市格局定位“两城两片”，各区域特点迥异，双城时代之下，本案所在的工业园区板块是苏州房地产市场最为活跃及开发水平最为成熟的区域。相城区驱动因素：规划拉动，价格优势板块价格：元客户特点：以本区域私营业主,企业管理层,泛公务员群体改善型住宅为主,少量投资高新区驱动因素：规划拉动，价格优势板块价格：元客户特点：以本区企业职工、白领、私营业主工业园区驱动因素：规划拉动，产业基础板块价格：元客户特点：以本区域私营业主,企业管理层,
策源苏州仁恒双湖湾项目营销策略