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万科_青岛城市花园住宅项目营销计划_67p__销售推广方案
科·城市花园2012营销计划2012年2月壹、市场分析贰、产品分析叁、客户分析肆、推广渠道分析伍、销售目标及策略壹、市场分析宏观环境分析量价成交分析竞品分析2011年1月29日青版“限购令”颁布本次限购令对改善性住房与投资性置业影响较大,对刚需住房影响相对较小,但是会对购房者置业心态造成影响,购房者会一再观望,置业行为将更加理性。2011年10月16日首套房贷利率上调,波及青岛等二线城市首套房贷利率上调直接影响到“刚需”客户的购房心态,它提高了购房者的预算资金,进一步加重了市场观望情绪,这一举措的出台使四季度整体市场去化愈发严峻。青岛限购令12月20日延期,持续时间尚未明确限购令执行的10个月内,青岛楼市成交量同比下降16%,8-11月的4个月中房价3次出现环比下降,房价已明显进入下行通道。在一年的限购和紧缩货币政策的影响下,大部分开发商已减缓了扩张及拿地的速度,2012的市场供应将会放缓,但迫于市场存量脱缰上涨的压力影响,2012年的供销压力空前,价格将面临较大的下跌预期。宏观环境分析量价成交分析竞品分析青岛地方政策市场分析2010一季度2010四季度青岛地方财政:2011年青岛GDP增长率有一定下滑,这与土地市场的冷清不无关系;土地市场现状:相比2010年土地市场的火爆相比,2011年流拍率有所升高,底价成交明显增多,主要是市场冷淡、资金链紧张等因素影响下,开发商拿地谨慎,且地价已然炒高,政府不可能降价销售,导致流拍率增高。以上流拍青岛地方GDP青岛市土地市场溢价情况宏观环境分析量价成交分析竞品分析对财政的影响:以小见大,地方财政压力将是政策松绑的重要推手之一市场分析未来量价走势:从政府意图判断,“合理调整”应该意图为价格下降而销量平稳。因此预计政府不会长期打压楼市。当价格进入下行通道一定时间并趋于稳定后,客户心理预期发生转变,市场量价趋于平衡、合理。届时,政府有可能释放楼市松绑信号。时间节点判断:从全国宏观来看,从销量拐点出现,到价格拐点出现约9个月时间。因此,预计在价格经历约9个月左右下行进入相对平稳期后,政府可能对政策方向进行调整。预计政策松绑会在2012年3-4季度出现。销量拐点价格拐点初现2012.3两会,从前期高层表态和客观价格变化来看,转向可能性不大高层频繁表态短期转向无望2012.7价格下降基本进入稳定阶段约9个月价格下行通道2012.9-10转
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