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安徽蚌埠嘉和豪庭生活社区项目营销策划方案_138p_销售推广策略
013年5月10日蚌埠嘉和豪庭项目营销策划方案谨呈:星宇文化创意产业(集团)有限公司世筑地产营销策划机构(安徽)基本面分析市场分析本体分析营销战略占位营销策略实施蓄客客户经营渠道主场形象报告思路战略下的营销策略形象定位客户定位项目定位营销铺排及费用营销总控图费用估算竞争分析市场分析市场发展阶段定性-经济维度宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明,不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。对照下表,蚌埠市房地产处于平稳较快发展期,发展特征以质量为主,数量和质量并重。8000-20,人均GDP与房地产发展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主,数量与质量并重平稳发展,以质量为主,数量与质量并重缓慢发展综合发展型2009年至2012年,蚌埠市GDP增长率一直保持在14%以上,宏观经济发展状况保持良好的势头。其中,2012年的GDP为890.22亿元,增长率为14.1%2009年至2012年,蚌埠市人均GDP快速增长,2012年人均GDP为27999元人民币,合约4515美元。房地产市场处于平稳较快发展期。年份GDP(亿元)人均GDP(元)从房地产市场发展规律来看,蚌埠市房地产市场处于快速成长期,产品逐步精细化,逐步体现生活方式、精神诉求。市场发展阶段定性-房价维度从房地产市场类型来看,蚌埠市场逐渐从成本导向型市场向快速成长型市场过渡。价格天花板效应减弱,产品品质的溢价导向增强。人均收入中等,客户对价格变动敏感存在一定投资比例各物业类型的价值差拉开,市场对于附加值带来的溢价反应较大市场供应的产品类型有限,存在少量高端别墅类产品产品需注重品质的提高,而非单纯走价格营销,营销水准属中级阶段。城市规划呈现蚕食替换原有城市核心,及核心区边缘土地的现象,出现新区潮成本导向型:第一置业或者第一次换房需求,以自住为主;投资比重较低;开发商多以控制成本为主要策略。快速成长型:客户需求逐步升级,居住条件改善成为主力需求;投资意向的比例增加。高度饱和型:投资行为占到市场中非常高的比例,泡沫开始出现;客户对各种创新已经不是十分敏感,置业更加理性。对于有资源的顶级项目,其价格上线还可以不断突破溢价型:多数需求为二次及其以
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