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易居_陕西咸阳云投世纪大道住宅综合体房地产项目营销策划发展提报_146p_销售推广策略
阳云投世纪大道项目营销策划发展提报易居中国·陕西易居不动产投资顾问有限公司2010年10月30日一座新城的世界观题记本案是一个有难度的项目,富有挑战的同时,也充满机遇;放眼未来,我们看到的是沣渭新区、西咸一体化的枢纽、城市再次扩张区……而目前,地处西安咸阳交界处,配套设施差,政策多处于口号阶段处境尴尬……如何解决短期内配套环境得不到改善与项目强势入市销售的矛盾?项目该如何定位?打造什么样的产品才能有效突破市场?——这正是本次提报需要房地产策划解决的核心问题!核心问题城市边缘区周边缺配套交通不方便心理距离远容积率较高我们的核心问题是:如何引爆市场?面对不利条件常规产品是无法突破市场的现有格局必须以非常规创新产品非常规营销手段有效突破市场非常规『总脉络』一、困局二、破局三、开局四、结局困局……『本项目建设背景』(一)、城困(二)、地困(三)、人困(四)、势困(五)、路在何方(一)、城困处境尴尬,位于西咸交界区,距离西安主城区中心13km项目至钟楼:13km项目至人民广场(咸阳):10km位于西咸交界处的沣渭新区咸阳西安本案沣渭新区(二)、地困周边缺乏配套,房地产项目策划书中表明有变电站干扰项目进程,目前地块基本平整,与奥园隔路相望,有一座工厂,及几所学校。医疗、健身、娱乐、金融配套较为匮乏。陕师大金泰丝路花城学校咸阳世纪医院西安科技学院西侧地块东侧地块上林路工厂地块变电站地块奥林匹克花园世纪大道民俗村(三)、人困周边居住人群较少,缺乏内生需求世纪大道沿线世纪大道沿线(四)、势困面临史上最为严厉的政策,改善性需求被压制,投资客大量撤场9月29日首付款比例调整到30%及以上;严格执行之前的二套房信贷政策;三套房停贷。各商业银行要加强对消费性贷款管理,禁止用于购买住房。加快房产税试点工作并逐步推广至全国。重拳+组合拳改善型需求被抑制观望快速离场+观望(四)、势困政策风向已变、落地环境严峻,未来挑战十面埋伏1、沣渭新区未成气候、价值未兑现,尚处于起步阶段,区域内产业少、缺乏常驻人口支撑。内生置业需求匮乏。2、政策对投资需求严厉打压,对于经济承受能力较弱的投资客有一定的影响。由于严厉调控政策出台,投资客热情被打压,本案入市环境已与奥园有了巨大差异。由奥园较低的入住率可看出投资客占较大比例。普通投资客的撤场观望对本案房地产营销策划带来巨大挑战。3、本案所处世纪大道沣渭新区板块未来土地放量巨大,竞争加剧,可变因素多。4、
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