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江苏金源世纪名郡社区公园项目推广策略思考_71p_营销策划方案
录一、对地产宏观形势的判断二、江都房地产市场特征分析三、世纪名郡项目的市场站位四、世纪名郡项目推广定位五、世纪名郡项目营销战略一、宏观形势认识宏观政策十年九调控,房价步步高第一季:正名(2003-2004年)2003年7月,国务院常务会议认为,“促进房地产市场持续健康发展,有利于扩大内需,促进消费,改善居民居住质量,提高人民群众生活水平。“18号文”开启了十年楼市调控的序幕,明确房地产业为国民经济支柱产业。第二季:降温(2005-2008年)2005年4月,国务院常务会议认为,“房地产投资规模过大,商品房价格上涨过快,商品房结构不合理,房地产市场秩序比较乱。”2006年5月,国务院常务会议再次专题研究房地产调控,认为“房地产领域的一些问题尚未根本解决。”一、宏观形势认识第三季:救市(2008年下半年—2009年)为应对全球性金融危机对中国经济的冲击,楼市成为支持经济稳定增长的一剂强心针。2008年12月,国务院常务会议指出,“进一步鼓励和支持住房消费,保持合理的房地产开发投资规模,促进房地产市场健康发展。”随后,二手房营业税减免、个人住房转让营业税免征时限由2年延长至5年的等刺激政策给房地产释放了活力。第四季:加码(2010年至今)2009年12月至今,国务院先后5次常务会议研究房地产市场调控。2010年开始,全面加码的调控政策相继出台。“国十条”祭出限贷政策,二套房首付比例提高至不低于四成,房贷利率上浮10%,当时被称为史上最严厉调控政策。一年后,以限购为主要内容的“新国八条”打出了“杀手锏”,全国36个城市先期纳入限购范围,此后限购范围越来越大,限购、限贷、限价三管齐下。一、宏观形势认识宏观政策房地产政策选择的复杂性产业问题房地产行业产业关联度高民生问题房价高、住房难成为民生问题一大部分财政问题土地出让收入在地方财政中占比很大政治问题既得利益集团与房地产行业的千丝万缕的关系经济问题房地产行业对中国经济增长的贡献较大,中国经济去房地产化为时尚早国家行政调控常态化,目前政策面并不明朗,而整个市场的去库存化将持续一定时间一、宏观形势认识宏观政策我们认为:1、房地产市场将逐步扭转靠行政干预的错误调控手段,但这必将是一个非常漫长和曲折的过程。2、政府将加大保障房的建设,使市场逐步走上良性发展轨道。3、城镇化迎来新的城市建设机遇,但并不是房地产的春天。4、区域市场的发展将表
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