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世联_湖南保利花园电梯洋房项目二期定价策略_66p_营销执行安排
3/6/113/6/1保利花园二期定价策略谨呈:湖南保利房地产开发有限公司2报告结构定价的背景1定价的策略2核心均价的推导3营销执行安排43解题思路营销执行安排核心均价目标项目背景价格策略项目分析下阶段营销工作重点蓄客期强势推广客户分析宏观大势竞争项目分析经典案例分析41.定价目标2.项目价值分析3.VIP客户需求分析定价的背景5开发商目标沟通销售额2期下半年实现1.3亿的销售额。速度开盘销售100套,需办卡300张,已办卡72张,开盘前还需办228张。目标6具有竞争力的价格和提升客户信心成为达成目标的关键开盘目标开盘销售100套,需办卡300张,已办卡72张,开盘前还需办228张年度目标1.3亿,意味着住宅、商铺在1月前完成100%销售8月以后市场进入大规模打折促销阶段,再加上全球的金融危机和股市低迷的影响,客户观望情绪更为浓厚市场环境竞争对手的销售情况:开盘一般销售30-50套左右,平时每个月销售不到10套,湘府华城开盘前每月销售2-3套,开盘当天由于价格比一期调低了1000元/㎡,销售了90余套。竞争对手销售情况7项目价值分析8二期基础指标占地面积:43109.5㎡(一、二期合计)建筑面积:38752.32㎡其中住宅27949.97㎡,商业3193.75㎡建筑风格:现代欧式风格或新古典主义风格总栋数:5栋总套数:263户(其中二期一批143套)主力户型:80-90㎡两房两厅128-140㎡三房两厅二期各栋面积统计 住宅面积商业面积总建面套数西西西西东地下室  7608.6合计套二期二期鸟瞰图9二期一批单位户型配比相对竞争对手而言,本项目2、3房相对稀缺,且面积紧凑户型产品户型面积(㎡)套数西1#两房B3户型82.8519三房B1户型户型122.809西2#三房C’户型135.281四房C户型153.8418西3#两房A3户型82.4322B3户型82.8521三房A2户型户型户型户型122.8010合计143套产品户型面积(㎡)套数三房B1户型套B2户型122.80C’户型135.28A2户型户型户型户型122.80两房B3户型82.8562套A3户型82.43B3户型82.85四房C户型153.8418套二期一批单位各楼栋户型10竞争对手的供给情况项目名称主力户型起价总套数销售率理想城86~91两房123~142三房3680359一批50%二批8%湘府华城1
世联_湖南保利花园电梯洋房项目二期定价策略_66p_营销执行安排

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