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0309沈阳名流置业营销研判
011沈阳名流置业营销研判名流沈阳项目组【第一部分策略研判】2011年名流沈阳政策形势市场压力2011年名流沈阳面临政策和市场的双重压力一、“新国八条”出台背景1、国内经济复苏强劲1月20日,国家统计局公布2010年GDP同比增长10.3%,继续在全球引领经济强劲复苏,经济二次探底的可能已经不存在。在拉动经济增长的三驾马车中,消费在去年一直保持着稳定的增长。【政策形势】2、出口回暖、房地产投资不减从2010年的出口累计同比来看,在一季度担心欧债危机而影响出口的担忧是多余的,去年出口的平均增速达到30%左右,为经济增长提供了强有力的支撑。而固定资产投资中的房地产投资同样也是保持着高速增长,增速在去年已经超过近六年来的最高水平,全年增速平均超过30%【政策形势】3、2010房价继续上涨的一年城市房价涨幅宁波29%南京28%合肥37%福州20%上海17%重庆24%青岛28%无锡32%沈阳29.8%平均涨幅26.9%从2010年“4.17”新政第一次调控,到“9.29”新政第二次调控,调控力度一次比一次的大,调控的手段也是涵盖了税收、土地、财政、行政等多个方面,但从实际的成交情况来看依然不理想,2010年依旧是房价大幅上涨的一年,从我们监控的8个城市来看,平均涨幅达到26.9%,第三波的调控政策呼之即出。【政策形势】二、新国八条的解读1、解读及比对【政策形势】1)当地政府限购细则缺乏明确时间表。2)第三套房界定模糊。其中涉及有住房共有产权的家庭,共有产权部分按比例算,还是按照共有即算1套;第三套是包括家庭名下所有住宅,还是仅家庭在当地住房套数。3)各地房产信息登记体系完善程度不相同。房地产业发达地区登记信息全,三线城市实施限购难度较大。4)限定地方提出价格控制目标。变相承认房价不可能下跌,助长看涨预期;并且房价控制目标制定拍脑袋居多,缺乏合理依据5)不满5年营业税差额改全额征收。本意是打击短期投机的,但是在供不应求的大环境下,税费的转嫁就显得容易的多,带来的结果只会是增加交易成本,抬高房价–若无明确房价上涨预期变化,政策效果微乎其微。6)提高二套房首付。改善性自住对于利率的敏感程度要高于首付敏感度。且2010年来购买二套房全款购买比例在上升,首付提高一成实质影响不大2、政策漏洞【政策形势】小结:新国八条并没有突破2010年两轮调控政策的手段范围,基本上仍旧是前两轮调控政策的
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