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世联_长沙保利麓谷林语项目策略总纲及销售执行报告_168p_12月_大盘_高尔夫_营销策划
普宅共约3 万方可售,按 5元平计算需去化
9实现亿销售额
公寓按 65元㎡计算需出货万方贡献3 亿;
集中式商业需按4元㎡出货至少5 万方贡献
3.6 亿;开发商要求全年实现签约5 亿,分解:
3.6 亿;营销需解决的核心问题:、如何独树一帜,突破区域低心理价位限制,实现价
市场情况及竞争态势市场情况及竞争态势
游戏规则 3 —— 微观:直面竞品海量出货
客户研究,寻找机遇客户研究,寻找机遇
客户是谁?企业职员、中高管为主,首置或首改
客户在哪?主要集中在河西区域,其他区及省内其他市客户增加
客户怎么知道?大部分通过老带新及友介,搜房、路过、派单成交客户有所增加
客户为什么购买?相比于年,大盘规模价值、教育配套及价格的认可度较大幅度提高;对
开发商品牌、公园的认可进一步下降
客户为什么不买?价格高、地段偏远等历史问题依然存在,由于政策导致的资金不足、利率
上调、限购限贷等因素约占5客户交叉分析的一些结论:大户型客户更注重产品设计,同时相对于小户型,更注重项目的
规模及配套情况。而大户型客户认知渠道有限,通过路过上门占较大比例。
小户型客户对价格敏感,上门途径除了老带新及友介外,行销派单及短信占有一定比例World union
淡市下的项目动作淡市下的项目动作
建议年前需要确定并落实的工作细项
• 明确全年的销售任务目标(保底任务及冲刺任务)以及全年的营销
费用预算;
• 签订网络方面建议增加的推广板块;
• 着手准备签订能够补充及提高大户型客户的认知渠道:西站、一桥
、岳麓大道户外及关键路口交通导视系统、桐梓坡路沿线路旗;
• 着手准备购买电话资源建立专属 CALL 客平台;
• 马上对能够提升业主满意度的物业进行整改:形象岗规范、物业对
反馈问题的整改速度、组团及楼栋入户门禁系统、电瓶车使用规范
、严格登记制度、严格安防制度、物业服务人员文明用语及统一说
辞等;• 建立提升业主及客户满意度的保利会员系统,定期组织业主活动、
发送维护短信,并交由专人专管;
• 确定年的品牌主题年、项目推广调性及思路,并由广告公司提交
全年推广计划以及画面表现;
• 确定年年后的销售形式、推售房源以及起势活动;
• 确定年年后的销售形式、推售房源以及起势活动;World union
• 确定公寓及商业部分的推售时间,有无可能为了完成任务而提前发
售?• 建议在 4 、 5 月份引入沃尔玛华润万家等品牌主力店,需要跟商
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