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20160622-成都-瑞富达-棠府锦绣城-精装蓄客策略(终)
呈:四川瑞富达实业有限公司棠府锦绣城精装蓄客策略成都正合地产顾问股份有限公司2016.06难点梳理本案二批次产品即将于大市场环境处于淡季的情况下,以精装产品形态入市,其客户、市场各方面均将发生重大变化,预计本案将面临如下几方面难点:1.竞争:竞争市场环境不容乐观,本案精装产品优势不明显2.产品:本案产品精装修,单、总价涨幅大,去化压力大3.客户:本案客户从清水至精装,接受难度高、客群变化大4.营销手段:市场整体营销手段过于常规化,欲跳出市场困难大5.渠道:本案渠道刺激力度弱于市场平均水平,增量甚微目录竞争客户l产品分析前期客户分析lll排号客户分析l客户预判市场竞争分析策略l目标分解l策略思考l价值营销l产品营销l定向拓客l费用预算产品分析n本次精装推售楼栋为8#、4#产品,整体产品面积段与前期产品一致,其中8#78套,4#230套,共计308套;n根据一批次成交户型,预判本次精装产品明星户型为n其次为B户型,但位置处于夹角,质素相对较差;n此次套二及套三单依然为难点去化户型,位置质素较差,但货源相对较少。92-94㎡,共计142套,其中8#为楼王共计78套,价格相应较高,去化难度较大;本案精装首批次产品配比套型面积(㎡)套数套数小计套二户型套三单8#套三双跃层合计4814277竞品筛选n竞品筛选原则:因项目后期为精装产品,与区域内清水竞品比较,价格将会达到最高值,故重要竞品筛选为同面积段及同总价段项目;n通过筛选同面积段,同总价段、同产品,区域内万科第五城为项目核心竞品,燕楠国际、龙樾湾、远大林语城将作为本案重要竞品,部分客户与本案有交叉,后期行销拦截将重点拦截此类竞品,十里画卷与公园1898在面积上与本案交叉不大。4月均价(元5月均价(元/㎡)/㎡)分类竞品名称面积段(㎡)4月销量小计(套)5月销量小计(套)核心竞品万科第五城燕楠国际龙樾湾远大林语城公园十里画卷重要竞品非重点竞品竞品对比分析——万科第五城n本案相较于万科第五城优势不明显,万科第五城凭借品牌、口碑营销、渠道精细化拓展及价格口径释放赢得客户关注,本案更多的是通过自然及渠道引起客户关注;仅位置及配套更胜一筹,预计其双流新老城区、九江蛟龙港客户与本案后期精装客群有一定交叉,可最大化进行分流。分类本案项目体量占地55亩、建面17万㎡在售主力产品面积67-94㎡在售均价5750元/㎡渠道分销、行销、老带新营
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