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万科高容积率别墅产品解决方案研究
容积率别墅产品解决方案研究上海区域投资及运营管理部营销组南京公司营销管理部市场研究组2014年6月从别墅产品的关键价值因素来判断,优质的地段与稀缺的环境资源是其最为关键的驱动因素;在此基础上,通过对地块内部的规划设计与场景打造,提升居住舒适度,从而提高产品价值与城区的快速交通关系项目地段成熟成型的别墅圈所处地段的特殊价值关键驱动因素社区外部综合环境状况自然环境大规模景观制胜内部自然环境质量局部亮点处理景观细节处理别墅土地资源指标KPI体系户均资源景观资源指标集中庭院面积与位置私家庭院完整性视野开阔度特征景观的私家占有高容积率,如何保证别墅舒适度?建筑间距居住私密性规划布局形式基础达标指标户型设计第2页/共X页户前院尺度产品的建筑风格户型面积内部功能空间而随着纯别墅用地出让的日趋稀缺化,我们开始尝试在一些综合性用地或非独栋容积率的地块中,做一些“类独栋”产品,以提升项目价值讨论:容积率介于0.5-1.0之间产品组合可能性A:拉高拍低规划部分高层或小高层产品,集中土地资源打造高端双拼别墅使用项目:地块内有明显优质资源支撑双拼别墅高溢价能力。B:均好规划以联排别墅为主,保证每户价值,但整体产品舒适度降低;使用项目:地块资源相对均好,无明显优势或瑕疵。本报告将重点研究如何提高联排别墅/类独栋别墅产品的舒适度第3页/共X页高容积率联排别墅项目组合方式创意连接型联排,使用容积率R=0.6-0.7优势:提升项目私密性,实现独门独院效果;提升面宽,使用舒适度高劣势:部分空间利用率差,南向被遮挡或视野小形式一:L型联排代表项目:苏州绿城桃花源第4页/共X页形式二:纵向排屋代表项目:鹏欣壹品别墅形式三:横墅代表项目:金地天境合庐高容积率联排别墅项目组合方式合院别墅,使用容积率R=0.8优势:提升邻里交流,且形成一个较大的景观组团;在高容积率下实现部分独栋产品劣势:部分楼栋南向视野差,或存在东西向采光产品形式一:六围合代表项目:绿地海域观园第5页/共X页形式二:八围合代表项目:中间海棠湾形式三:十六围合代表项目:龙湖好望山高容积率联排别墅项目组合方式嵌入式联排,使用容积率R=0.8-1.0;优势:放大部分产品南向面宽,提升居住舒适度劣势:部分产品居住舒适度大大降低嵌入式二层嵌入式一层代表项目:世茂佘山里嵌入式:在一楼,边套A南向面宽扩大,户型B一楼完全无南向开间;在二楼恢复正常;第
万科高容积率别墅产品解决方案研究

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上传时间: 2020-09-18 07:15:00 资料星级: 所属分类: 房地产产品建议
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