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_中航城物业发展建议
山•中航城二期物业发展建议及定位报告版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归世联地产顾问(中国)有限公司所有,未经世联地产顾问(中国)有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本次定位报告的背景一期已经入市销售,二期产品基本确定,本次定位报告主要基于市场现状下的限制条件,对项目二期作价值提升角度的定位,为二期入市奠定大的方向;二期销售标的、价格和全年回现目标已经基本确定,双方协议下的09年销售回现金额为5.5亿;[目录目标解析公寓物业发展建议及定位商业物业发展建议及定位办公楼物业发展建议及定位整体形象定位及演绎/目标解析目标分解达成回现目标的各物业类型销售面积和销售速度下限物业类型销售套数/面积销售周期月均销售套数/面积总销售金额市场比对评价公寓250套8个月30套1.4亿元超过市场速度月均14套,约1倍商业一期底商和集中商业10000方8个月1000方1亿元超过平均销售速度50%商业街3000方3个月1500方0.4亿元超过市场平均销售速度1倍办公/公寓裙楼商业2000方2个月1000方0.25亿元基本与最优秀的商业销售速度持平办公10000方7个月1500方0.9亿元基本与最优秀的写字楼销售速度持平普通住宅和洋房380套7个月50套2.1亿元超过市场平均销售速度17套,约2倍别墅60套6个月10套1亿元超过市场平均销售速度5套,约1倍参照目前市场销售速度,基于回现目标推导的各物业类型销售面积的下限指标销售数据下限显示:09年二期销售速度必须全面创造市场奇迹限制条件分析目标下的限制条件分析:市场背景近几个月由于受到国家政策面的影响,昆山5月份到9月份的成交量有明显下滑态势,下降幅度达50%,9月成交继续下滑13.5%,行业低迷和宏观因素影响已经影响昆山房地产;10月以来,新政出台后,在没有配合价格调整的情况下,楼盘的销售速度依然没有回暖。新批预售成交新批预售成交资料来源:昆山房产信息网昆山近期成交量趋势(2008年)月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份成交量(套)昆山商品房供需对比分析去化自6月持续性走低,供大于求的量持续积累;加之整个房产市场观望气氛浓厚,后市走向愈发不可乐观;市场趋势:下行预期,市场大环境不利于本项目创造销售超越目标下的限制条件分析:区域现状区域现状:虽然具备可预期发展价值,但区域现状不利
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