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万科四大产品线三十六计营销策略315871283
科营销策划4大产品线36种武器主讲:马洪波-1-决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。中国城市化的剧烈程度造成了地段价值始终处于动态变化之中,这也就决定中国房地产开发的复杂程度是比较高的,对开发商而言,既是一种挑战,也是一种机遇。-2-I类发展商特点:单纯住宅,追求高周转代表:万科II类发展商特点:住宅追求高周转,同时发展综合体代表:万达、保利IV类发展商特点:单纯住宅,追求品质代表:星河湾、绿城新代表:华夏幸福等III类发展商特点:住宅追求品质,同时发展综合体代表:华润纯住宅住宅+综合配套业务模式慢快周转主流开发商的业务模式-3-产品线系统性建设始从2002年的“神奇数列”-4-1、证券投资者的传奇;融资2、客户眼中完美产品的缔造者;持续创新能力3、同行的榜样;模式创新4、政府眼中遵纪守法的代表;土地获取、运营效率5、员工眼中完美的雇主;人才质量和数量“大众情人”的万科是推行高周转战略的助推剂-56-意大利商人兼数学家列奥纳多·斐波那契在其1202年出版的《算经》里提出一个问题小兔子在出生后一个月长成一对大兔子,每对大兔子每月能繁殖一对小兔子,现有一对初生小兔子,问一年后有多少对兔子?-7-第1月第2月第3月第4月第5月第6月234561-8-斐波那契数列、1、2、3、5、8、13、21、34、55、89、144…从第3个数目开始,每个数目都是前面两个数目之和越往后,后项比前项的增幅会无限趋近黄金分割率计划2008计划万科净利润变化图(亿元)3581321??斐波那契数列对企业发展的启示1、1、2、3、5、8、13、21、34、55、89、144…-10-万科91年上市后,累计从资本市场完成融资251亿元,其中股权融资(包括可转债,不包括上市融资1.6亿元)192亿元,公司债融资59亿元截止至09年底,万科累计实现股权融资额相当于当期集团净资产的42%过去,万科等领先开发商得益于上市公司平台,通过资本市场融资支撑了自身业务快速发展,也奠定巩固了企业的行业领跑地位-11-然而,随着越来越多的房地产企业实现上市,领先企业在融资渠道方面的核心竞争力也将被进一步削弱回归A股A股上市H股上市股票市场融资方式股权增发计划完成融资企业名单复地集团、首创集团、富力集团等绿地集团、融科智地、广东龙兴集团、珠江地产、新世界、北京住总、中信地产、万达集团、金科地产
万科四大产品线三十六计营销策略315871283

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