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重庆和生裕蔡家N分区N01-0202项目整体定位报告及产品建议_377p_莱茵小镇_前期策划
新亚洲:高层
雅典海岸:叠拼别墅
奥山:经济型联排
红城:高层
 大期:洋房别墅组团——结合资源开发,树立整体项目的高端形象,;
 大期:高层组团——提高项目容积率,但售价低,地块没有实现最大价值;
 后期:别墅组团——顺应市场需求,实现地块价值最大化。开发顺序93
※ 推盘顺序案例借鉴小结
借鉴意义:
首期开发要树立项目整体形象,尽量拔高,为后期物
业增值作铺垫;
资源相对较差的地块考虑档次略低的产品形态,推盘
时间结合大市场的需求,营销上也可以把地块作为独开发顺序94
推盘顺序:号地块 →号地块
¶号地块靠近交通主干道,便于先期施
工;¶号地块与首金项目的先期开发能够形成
区域的高端居住氛围,有利于增强后期高
端产品的市场认可度;
¶号地块后期开发可充分实现产品的溢价
和对资源价值的充分利用;
①②客户定位95
中安长岛:
 年龄特征: 35-55 岁为主;
 区域来源: 6来自三北区域,来自沙区及渝中区的教师、医生、企业主人群,北碚本
区客户不足;
 职业特征:以公务员、金融业、企业主以及专业技术人员为主;
 购买目的:别墅形态占有,自住为主。
首金美利山客户构成:
 年龄特征: 35 岁以上为主,相对而言客户比较年轻化;
 职业特征:比较分散,没有很集中的职业类型,包括有房地产、外企高管、私企业主、政府官
员等。客户定位96
来源: 5以上来自三北区域, 3来自渝中区、沙坪坝区等区域,
北碚及其他郊县占。
职业特征:公务员、园区企业高管、金融业、私营企业主等。产品定位97
维度一:市场供需情况
E/F 类客户入户门槛较低,是市场供需主流,对市场敏感度较高,容易受政策、经济
影响。在两江新区这一利好政策的刺激下, E/F 类产品更受市场青睐。
维度二:去化速度
从9 年到年上半年的别墅物业去化情况来看,经济型别墅去化最快,每个项目
月均去化8 套左右,对企业来讲,经济型的别墅产品资金回笼较快。
维度三:资源匹配程度
① 号地块与 E/F 类客户的资源要求更为匹配,能满足该类客户对于性价比、通达性
以及自然环境资源的要求。
① 号地块产品定位:经济型别墅产品定位98
典型 E/F 类别墅项目户型配置:
 东原香山户型配比:平米, 33,3, 67;
 中安长岛(合院产品):4平米, 首金美利山:6 平米, 5,6 平米, 64,658平
重庆和生裕蔡家N分区N01-0202项目整体定位报告及产品建议_377p_莱茵小镇_前期策划

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