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ppt 陕西省西安桃花潭景区国际风情水街项目商业策划报告_204p_前期策划 (共204页)

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陕西省西安桃花潭景区国际风情水街项目商业策划报告_204p_前期策划
第一步,作为浐河生态带的首发项目,投资和运营意义深远。在肩负城市公园和生态景区使命的同时,必须从商业角
度全面审视项目投资的财务分析,以期更为坚实和稳定。投资分析
关于项目的收益分析的说明:
由于本项目的独特性,无相关同类项目进行参考,对于项目其他属性
我们不作具体测算,所以在项目收益分析中,我们仅仅根据一般商业项目
的经营结合项目商业特性进行投入推导,本次项目收益分析仅供参考,不
作为项目投资可行性分析所采用。商业平效
• 商业经营主要有三个关键要素:第一是人,第二是购买力,第三是购买
欲望,后两种都是由人的因素而产生的,所以人是构成市场最关键的因
素。• 商业经营中的人的要素主要表现为上述第一条所说的“购买力和购买欲
望”,而“购买力和购买欲望”就是商业平效的商业经营现实反映。
• 基于以上因素,我们一方面通过消费调研来获取消费总额、消费构成、
消费趋向、消费地理去向等数据,另一方面我们通过现实商业项目的环
境和开发要求进行商业平效的换算,最终可以实现为商业打造带来实际
的可操作性论证。• 根据餐饮百强企业数据,商业平效423 元年,酒店、娱乐业商业平效
高于餐饮,本次估算我们在数据上采集以5元为项目的商业平效。
• 则项目年营业额应该在 45万至 675万之间。
• 根据郊区商业项目市场培育周期为 5 年,投资回收周期为年的比例计
算。按不可变价格计算,则项目年的总营业额度为 45万至 675万。根据餐饮休闲行业一般利润 3计算,则项目的总利润为5万
至5万。则项目总投资不能超过5万。
• 其中项目随着时间推移而增加的营业收入则抵消前五年市场培育损失。
根据商业平效测算本项目投资产出比较项目 一般商业项目 备注
商业平效5元平米 前提为:保证人流量
长期稳定,并在五年
内达到相关水平
前提为:保证商业培
育在五年内达到相关
水平前提为:通货膨胀及
其他增长水平不在本
次测算考虑之列
参考面积 345平米
年营业额 45万675万
十年总营业额 45万6.75 亿
利润总额
利润率 35万5万
项目投入上限5万
项目收益分析列表项目 工程量 单价 单项总价 备注
开挖及清淤 8万立方4 元立方
米34 万 高度 3 米
绿化4 万平米8元平米 44万 36 亩
建筑成本
临时建筑
3平米8元/平米4万 钢结构临时建
筑标准/最低
值永久建筑
405平米3元平
米5265 万 最高值
陕西省西安桃花潭景区国际风情水街项目商业策划报告_204p_前期策划

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