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世联_顺天集团长沙韶山路商业写字楼项目营销策划报告_298PPT__复合商务区_高档次_城市综合群_销售策略
Ø在确定备选楼盘后,通过市场调查分析我们得出每个项目的核心租金值。
Ø按照实现市场区一线写字楼价格的原则,选取可能实现的主流租金价格作为参考租金,
所以尽可能选择中心区产品主流项目类比,主流参考租金为: 9元m ² 。
Ø通过公式:收益率 = 核心租金 ×市场售价计算各项目现阶段收益率状况;
Ø由此推导出本项目收益率范围为 89。收益还原法-均价测算公式
P’= 月租金 ×- NM
根据收益还原法的定价原则公式:
注解:P’ :收益还原法基准价格;
N :年度空置月份数量,根据经验对于写字楼 N 值取,但由于长沙
市场写字楼稀缺,所以空置率相对较低,一般小于个月,故设定
N =。M :投资收益率。收益还原法-均价求取过程
Ø 本项目超越中天广场
,结合自然增长率,本项
目租金范畴:元m ²
Ø本项目投资收益率:
89P’=×-8%=165元元mm ²²P’=×-8%=165元元mm ²²
取收益率 9 %测算均
价:取收益率 9 %测算均价:
P’=×-9%=14667 元m ²P’=×-9%=14667 元m ²收益还原法-确定核心均价区间
结论:结论:
根据均价测算,本项目均价区间应为565元平米,
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