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龙湖北京龙湖香醍漫步别墅项目营销策划报告
art 1第一部分Part 2红海扫描市场、客群、产品Market, Consumer and Products第二部分Part 3开创蓝海整合营销策略The Strategy of the   Marketing第三部分蓝海战略营销战术The Marketing Strategy传播计划The Promotion Plan销售执行The Marketing PlanNO.1红海扫描市场、客群、产品Consumer and Products宏观市场Macro­market政策层面 2003年2003年2005年2005年2006年2006年国土资源部对别墅用地叫停国土资源部对别墅用地叫停政府出台一系列政策限制别墅开发政府出台一系列政策限制别墅开发别墅用地全面叫停止,别墅用地全面叫停止,限外令限外令北京别墅产品未来放量呈减少趋势。政策面没有起到抑制低密度住宅价格的作用,反而刺激拉动市场需求。明抑暗扬\推波助澜土地层面(LAND)  合计地块数面积(公顷)地块数面积(公顷)地块数面积(公顷)昌平27666.03    666.03朝阳  208.11海淀  202.23顺义10167.53  房山358.53    58.53怀柔422.19  通州  220.44丰台12.61    2.61延庆15.51    5.51门头沟233.62    33.62大兴125.50    25.50密云    合计令行禁止\收效显著数据来源城市地图土地供应趋势图表800406年1.0容积率土地供应表由于市场早期低密度集中土地供应+低产品的溢价提供了机密度产品销售速度普会与可能。1470别墅市场的土地供应紧缺,客观上为别墅160060遍较慢,短期内低密度产品竞争仍然非常激烈。地块数2006面积100市场供给与销售层面(Supply and Sales)销售面积呈快速高幅递增销售套数(套)销售面积(万平方米)04-06年独栋别墅销售趋势数据2006成交金额在05年后增幅提速呈现质变销售总金额(亿元)3032005单套销售金额(万元)04-06年独栋别墅销售趋势数据2006成交单价突破万元关口成交均价(元)04-06年独栋别墅销售趋势数据2006新增需求强力消化市场存量06年别墅销售套数与批准销售套数销售套数批准套数1.63倍销售面积批准面积1.35倍别墅销售持续增长,价格持续走高
龙湖北京龙湖香醍漫步别墅项目营销策划报告

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