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博思堂-苏州招商小石城项目营销策划报告
商小石城项目营销策划报告苏州市博思堂投资顾问有限公司2008年8月31日二、营销策划篇一、市场定位篇三、销售战略篇1市场发展研判2竞争市场研究3项目客户研究项目定位研究市场定位篇市场发展研究第一章1、宏观市场运行分析2、宏观市场走势研判苏州市历年土地市场分析2008上半年,土地总出让68.8万㎡,其中商住用地为28.9万㎡,占到总量的42%;纯商业用地为22.6万㎡,占到总量的33%;纯住宅用地17.3万㎡,占到总量的25%;宏观调控之前的土地市场,处于一个“过热”的状态,推量及价格飙升。宏观调控政策之后,土地市场呈现谨慎的局面,出让量大幅减少,且多以定向成交为主,成交价多以底价成交,市场热度骤减。宏观市场运行分析短期内的苏州市场,将以消化07年及之前的土地市场存量为主。从该项指标来看,存量较大,且之前飙升的土地价格也将支撑着二级市场的价格。苏州市历年市场供销、均价分析供销状况:2005-07年市场都表现为供小于求的局面,市场供需两旺,表现火热;进入08年以来,调控政策影响,市场需求受到压抑,供应、销售同时萎缩;08年1-6月为1.42,供求关系趋于紧张,供求比高位运行;成交价格:整体市场成交价格持续上升,尤其07年,成交价格相比06年上升了21.97%,进入08年以来,虽然市场销售压力大增,去化速度减缓,但整个市场价格在目前阶段仍保持坚挺,短期内成交价格呈现波动趋势。苏州市整体市场供销形势趋于严峻,销售价格整体仍保持坚挺,但震荡明显。宏观市场运行分析吴中区历年市场供销、均价分析供销状况:06年-07年,吴中区住宅市场供应与销售保持一致的增长态势,二者相比分别增长了35.78%和14.19%。供应增速快于销售增速。进入08年以来,区域市场供应速度未放缓,相比07年同期增长了45%,而销售速度下降,相比07年同期降低了47.02%,区域市场现阶段供过于求矛盾凸显,销售压力剧增。从动态供销比看,06年-07年比值逐步增大,但整体供销平衡,但08年以来,受新政影响,区域市场出现供过于求的局势,且供应远大于需求,供销矛盾凸显。成交价格:成交价格保持持续稳定的上升,这主要是因为区域别墅成交是支撑其价格上升的主要原因。相对苏州整体市场来讲,吴中区整体市场供销形势更为严峻。宏观市场运行分析越溪历年市场供销、供销比分析供销状况:2007年7月-2008年7月,越溪板
博思堂-苏州招商小石城项目营销策划报告

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