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上海万科万科城总体营销策略报告1009终稿
科城营销策略汇报运营目标客户解析蓄客锁客方案企划形象与推广方案纲要运营目标开发分期开工区域开工时间在建工程转让时间销售时段年度开发总面积(万平米)开工面积(万平米)销售面积(万平米)销售均价1167南块及176南块至旗忠万科城项目运营计划164地块167/176南块开工:2012/8/15在建工程转让:项目地块情况项目营销时间节点12/15售楼处公开12/20样板区开放12/25预售证12/28开盘12/28开盘节点下营销目标巨大事业部必须提供10/1售楼处、样板区公开户型套均面积㎡推售数量(套)推售面积㎡销售面积㎡销售均价(元/)㎡销售总额合计————518736480首推实现销售面积总额约5.19亿首批上市18层楼栋(1、2、3、13、14、16)旗忠万科城项目运营计划推售套数:518套推售面积:约4.7万㎡销售面积:约3.8万㎡销售金额:约5.19亿目标解析518套房源房源量销售期蓄客量8700组海量蓄客(认筹比10:1)870组认筹蓄客(解筹比约10:6)4天【12/28开盘】机会全市成交量(万/)㎡闵行区成交量(万/)㎡闵行区成交量走势宏观市场——刚需产品已成为市场跑量产品●全市刚需市场成交回暖,成交量逐月递增,近4个月月均成交量达:37万㎡;●闵行区成交量同时开始增大,月均去化量达:2.5万。㎡70-120去化量走势㎡成交量开始反弹●预计未来一年市场里刚需产品仍保持上半年成交量限购令出台前限购令出台后注:数据来自佑威系统项目入市时,市场趋稳区域内闵行、莘庄、紫竹工业园,聚集大量的世界500强,约10万产业客区域长期供应量少,需求有待释放万科大品牌影响力、项目大盘规划-自身配套、教育资源等吸引力。挑战1、虽然今年刚需市场相对乐观虽然闵行出现供不应求但前有狼后有虎的竞争环境,不容乐观ÄѵãÒ»竞争构成项目周边——保障房区域内——莘闵、老闵行区域外——嘉定新城、松江新城2、虽然南有老闵行的核心配套虽然北有旗忠高端板块的国际配套但对于本案客户都难以享用自建配套的造梦如何让客户全心信任?竞争板块高起点、大手笔的政府配套建设松江新城(9号线)、嘉定新城(11号线)自建配套如何与(松江/嘉定)新城配套抗衡?Äѵã23、反常规的推广,与大销量的目标,如何达成?反常规1:没有正面广告配合,如何前置蓄客、前置锁客?(12/15售楼处,12/20样板区公开,12/
上海万科万科城总体营销策略报告1009终稿

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