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pdf 西安国际幸福城DK1、3前期策划报告(易居)-202页 (共202页)

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西安国际幸福城DK1、3前期策划报告(易居)-202页
此报告仅供客户内部使用,未经中国房地产信息集团|克而瑞(中国)信息技术有限公司的书面许可,其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密致:宏润地产开发有限公司易居-克而瑞–西安2011年6月国际幸福城DK1、3前期策划报告房市金碟服务/委托内容:商品房开发地块,即:DK1及KD3本次报告主要针对DK1及DK3,开展市场调研及策划定位工作;DK1、DK3属于国际幸福城整体地块中的部分,但以商品房项目作为单独开发;纺南路DK1DK1DK3房市金碟战略方向房市金碟战略方向一:淡市OR旺市——“唯刚不破”(刚需、首改)2011年1~5月全市住宅分面积段成交情况年2007年2008年2009年2010年180以上以下2006~2010年全市分面积段成交比例图≦70㎡70~90㎡90~125㎡125~144㎡144~180㎡>180㎡淡旺市场交替下,刚需成交长期稳定楼市经历07、09年旺市,也经历过08年的淡市,刚需产品(70~90㎡)首改产品(90~125㎡)成交量一直保持稳定,约占总成交量50%;当前淡市之下,刚需成交依然稳定进入2011年,房地产市场进入宏观调控所带来的淡市,而刚需产品、首改产品的成交比例依然保持在50%以上,证明市场刚需一直旺盛房市金碟战略方向二:产品量价平衡策略——项目成功带动企业品牌量价关系跑量产品优点稳定现金流,风险系数低,操作难度较低,绝对利润值较高品牌关系项目快速销售、开发形成企业品牌溢价产品需求问题当前政策调控下,溢价产品需求(再改)受打压严重竞争问题区域溢价产品多为品牌企业开发,同质化竞争激烈,客户争夺严重提高单价产品突破:需要高物业增值体系支撑资源溢价:当前区域一线景观资源产品价值天花板约元/㎡,溢价空间有限销售压力:溢价产品竞争激烈导致去化缓慢品牌关系溢价产品如销售缓慢,不利于企业品牌形成4.5容积率通盘均价6931元/㎡入市均价5400元/㎡同收益指标反算:容积率3.5通盘均价8911元/㎡入市均价7500元/㎡房市金碟战略方向三——客户构成变化看项目定位:基于刚需的项目定位,具备稳定的市场支撑与较强的抗风险性政策主要打压对象,投资客全面退出;非政策打击对象,受政策影响较小;改善需求受政策波及,部分需求量遭遏制;刚性需求改善需求投资需求第一,浐灞客户演变发展中,客户呈多样化,但刚需客户支撑稳定;区域客户大城东客户
西安国际幸福城DK1、3前期策划报告(易居)-202页

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