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万科三亚项目前期策略报告_开启机构__161P
海第一万科三亚项目前期策略报告天启&开启机构海南公司2010年3月本案开发课题设定一、面对变幻莫测的三亚市场,如何规避开发风险?三、当万科遇上三亚,如何为万科探索全新盈利模式?二、面对非海资源,如何实现“非海追海”以及“非海第一”?[壹]如何规避市场风险?风险关键词2009年货币政策2010年货币政策政策基调扩张适度收紧政策表现•全年新增贷款9.59万亿•1月13上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点•2月25日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2009年房产政策2010年房产政策政策基调•救市抑制房地产价格过快上涨政策表现•降息、利率7折、税费减免•购地首付从20%提高到50%;•个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年;•二套房首付调提高至40%;•北京率先出台11条楼市调控政策,遏制房价过快上涨;天量货币供应加上惠市政策刺激2009年房地产市场显示出空前繁荣2010年初惠市政策到期,调空政策频繁出台,货币政策收紧[政策层面]政策的不确定性,带来项目操作风险的加大[供应层面]供大于求是未来几年海南市场的主旋律旅游岛概念落地,海南5个一线湾区同时启动,仅海棠湾就计划批出2000公顷1、2类住宅用地,估算约3千万平米,按去年600万平米成交量,一个海棠湾就要消化5年。铜鼓岭国际生态旅游区华隆集团(13.3平方公里,核心区8.3平方公里)博鳌亚洲论坛特别规划区中信集团(122平方公里,核心区10平方公里)神州半岛中信泰富(38.4平方公里)石梅湾华润集团(12平方公里)清水湾雅居乐集团(15000亩)海棠湾(98.6平方公里)三亚湾新城鲁能集团(6.8平方公里)香水湾富力(富力湾2500亩)龙沐湾江苏国信(34平方公里,核心区15.3平方公里)棋子湾江苏雨润(46平方公里)盈滨半岛鲁能集团(16500亩)791工程(观澜高尔夫)香港骏豪集团(54000亩)大宗旅游地产项目遍地开花,恶性竞争风险加大2010年春节前后三亚市商品房成交套数及成交均价走势签约套数(套)成交均价(元/平米)均价数据缺年1月上旬2010年1月中旬2010年1月下旬2010年2月上旬2010年2月中旬2010年2月下旬(1月11-1月20日)(1月11-1月31日)(2月11-2月20日)(2月21-2月28日)(1月1-1月10日)(2月1-2月10日)春节前春
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