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中建新江湾城C6地块整体定位及物业发展建议报告_世联地产_营销策略_157p
跑纯豪宅城市2010谨呈:中建地产——中建新江湾城C6地块整体定位及物业发展建议世联地产前提POSITION定位PLANNING物业规划SALE营销策略及经济测算MARKET市场CONTENTS世联观点:高地价条件下项目开发必须关注以下几个问题风险问题时间空间关系协调宏观大势的把握客户结构的变化高地价注定了高风险,因此必须从市场风险、政策风险、系统风箱…等方位考虑项目整体风险的控制;以时间换空间,把握大势,把边际利润最大化分析城市未来走势,判断城市房地产发展面临的拐点机会;城市地位的改变,导致客户结构的变化,进而拉动房价前提1:风险规避——历史表现政策调控效果显现,各大城市均受不同程度波及,系统风险难以避免07年下半年宏观调控力度大,效果明显,波及面广•重点调控需求面银根全面紧缩,同时影响消费能力与企业融资成本:1.提高首付2.收紧房贷3.二套房利息上浮4.土地增值税…•全国一线城市和少数重点二线城市的楼市明显下挫•投资客户比例在新政前普遍在40%以上,有些项目甚至高达70%。投资客活跃导致市场成交活跃。而新政后投资客被挤压,比例下降到30%以下。•新房市场反应尚不明显,二手房市场则受到冲击。据统计,10月全市二手房成交量与9月环比下降20%。此前二手房成交一直呈较大幅度上升趋势。68%的客户明确表示将推迟购房计划,有3%则希望尽快购房,以免碰到更严厉的政策。•楼市基本维持“成交缩量、房价上涨”态势,此政策对于高端项目及实力雄厚的客户影响不大,但对于“小户型”项目及客户具有一定的影响。深圳上海北京杭州、福州、厦门、青岛均受到不同程度的影响……顶级客户(可支付总价1000万元以上),普遍认为新政对自己置业没有影响我买房都是一次性付款,没有贷款。——黄先生,父母家庭财产实力较雄厚对房贷不是太敏感,现在赚钱很容易,加上融资渠道也很多,无所谓的。——曾先生,某服装公司董事长买房子有的是一次性付清,有的是50%个贷。贷款方面,相比菲律宾,内地利率更低,新政对买房没有影响。——徐先生,菲律宾物流公司老总,华侨数据来源:世联研究60%的高端客户(可支付总价600~1000万元)看重房子品质,认为如果产品好,可以考虑购买国贸蓝海偿还了一半,以前购房贷款都已经还清了,个贷没有影响。——网络soho创业者未来五缘湾片区楼盘还是可以买的,只要符合自己需求,就会立刻购买。——张先
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