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江苏冠南苑别墅定位及营销策略案__157P
玺千年护城河姑苏城中央——冠南苑别墅定位及营销策略案苏州中原20130328正本一个目标引出的四个问题2年销售119套联排别墅在哪卖—区域价值提炼卖给谁—客户构成及定位怎么卖—营销推广策略及方式谁来卖—中原价值及核心优势区域定位区域定位项目定位项目定位营销策略营销策略区域属性竞争分析全市分析价值定位客户构成客户定位营销策略推盘策略蓄客策略CONTENTS第一章区域定位区域属性竞争分析全市分析古城区依傍于古城区与千年护城河边古城稀缺价值,主城中央区位古城稀缺地段东环高架苏台高速苏州高架桥南环高架友新路毗邻东南环城市交通主干道道路通达性强,通往全市各地方便快捷交通便捷地段地处生活配套成熟区教育、医疗、公共资源丰富,生活便捷度高桂花公园觅渡小学觅渡中学好邻居便利超市环古城风貌带文+苏州大学医院文苏州实验小学苏州大学文苏州大学体育馆敬文图书馆苏州建筑职工大学南环蔬菜批发市场配套成熟地段地段地段还是地段!古城典藏区生活舒适区潜力升值区交通发达区厚重古城典藏人生竞争分析古城区别墅市场供应关系分析供应方面:受供应个案影响比较明显,11年-12年随着拙政别墅,桃坞郡府、中华园项目地块古城区以大面积独栋别墅为主要供应,土地稀缺,实现利润与价值最大化;成交方面:11年受宏观政策影响,对别墅成交造成影响,12年随大市场回暖,成交少量上升。2012年古城区各别墅形态成交面积2009-2012年古城区别墅供求古城区由于独栋供应量大,成交以独栋为主,经济型联排叠加少量成交。古城区别墅整体研究:分布情况桃坞郡府桃坞巷平门府玖园本案根据古城区别墅主要分布,主要形成三大别墅片区,并各具特色:先从三区来看,平江区主要主要形成拙政园、北寺塔别墅区;金阊区主要形成留园和虎丘别墅区;沧浪区近两年内供应较少,分布分散,主要为地段型城市别墅;综合来看目前古城区别墅从产品定位上看:形成三大类型。分别为“人文情结型别墅”、“近郊景区型别墅”和“地段城市型别墅”。从供应上看,目前人文情结型别墅是供应主流,也是价格屋脊。虎丘景区近郊型别墅受地段(环线外)、生活技能和土地供应限制,暂不具成为主流产品。而地段城市型别墅在城区改造的背景下依托一定的文化底蕴与地缘情结,具有较高的性价比与一定规模的成长空间。古城区别墅市场分层研究——特征情况区域人文情结型别墅近郊景区型别墅地段城市型别墅(地缘情结)特征成熟阶段,也是目前苏
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