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世联04月中信东莞塘厦龙林高速出口项目定位策划报告N
联地产.2013.04谨呈:中信地产中信东莞塘厦龙林高速中信东莞塘厦龙林高速出口项目定位策划报告出口项目定位策划报告地块一地块二百万平米大盘:无强势资源︱100万平大盘︱存在高压线和高速路噪音等不利因素项目认知:地块一指标占地面积23.15万m²容积率2.0总建筑面积46.3万m²地块二指标占地面积18万m²容积率3.0总建筑面积54万m²项目认知:深圳市观澜镇梅林关口项目地块机荷高速梅观高速莞深高速龙林高速东莞市深圳宝安机场城际40分钟生活圈内:距离深圳40分钟车程︱东莞市区30分钟车程第一篇:项目的方向思考一:百万平米大盘能否单一依靠内需消化?思考二:本项目能否驱动周边镇区市场?思考三:本项目能否强势牵引深圳客户?现状市场分析长银·东郡花园1号丽骏豪庭银湖山庄金地博登湖水岸豪门隆福花园德州丹缇轩万科·棠樾三正世纪豪庭售罄项目在售项目锦绣城市花园城蕊首府新城区观澜区老城区观澜湖御庭苑•老城区:均价5500左右•人流量大,商业较发达,为镇区的核心地带;•可供开发的土地有限•新城区:均价7000左右•区内资源良好,尤以塘坑水库附近为最,片区规划利好,区域居住氛围初步形成,为未来居住区发展重点;•目前供应量最大的片区,集中供应中高档住宅,以自住为主•观澜区(近深圳郊区):1-1.5万/平•临近深圳观澜,山水资源丰富,住宅高尔夫定位倾向明显;•塘厦最高端项目的聚集之地,供应豪宅为主,其客户群体来源广泛,拥有大量的以深圳为主体的外来客户资源,其核心置业需求为投资、度假等为主塘厦目前房地产板块可划分为三大区域:发展较早的老城区,以本地居住为主;政府规划新城区,未来发展重点;以高尔夫资源为基础的观澜片区,牵动深圳高端度假投资客户;外需牵引型项目内需拉动型项目典型项目主要客户来源价格典型项目主要客户来源价格万科·棠樾深圳高端度假客户公寓:1.5万/平;别墅:3.5万/平金地博登湖东莞本地居住客户洋房:8000元/㎡;别墅:1.3-1.5万/㎡观澜湖港深高端圈层度假客户,国外客户公寓:2.5万/平;别墅:850-2800万/套城蕊首府本地新莞人均价约7000元/㎡银湖山庄外商、深圳度假客户、本地高端客户洋房:1.7万/平、别墅:4.5万/平德洲丹缇轩本地新莞人均价5500元/㎡按照牵引客户的不同,项目可以划分为两类:满足本地需求的内需拉动型项目以及强势牵引外地客户的外需牵引型项
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