福州万达广场项目前期定位报告126P
福州万达广场项目前期定位报告上海克而瑞信息技术有限公司.福建公司2009年06月谨呈：福州万达广场置业有限公司2项目规划销售目标项目属性地域属性环境资源交通配套项目发展目标项目约束条件核心问题界定项目总体定位客户定位产品定位3城市综合体项目商业主要经济指标购物中心合计16.70万㎡地上建筑面积合计9.50万㎡步行街3.60万㎡万千百货2.77万㎡娱乐楼1.80万㎡名品楼1.20万㎡商管用房0.10万㎡物管用房0.03万㎡地下建筑面积合计7.20万㎡超市1.50万㎡设备机房0.90万㎡地下停车及辅助4.80万㎡商铺总建筑面积合计4.00万㎡地下建筑面积室外步行街2.80万㎡底商1.20万㎡蜡烛(公寓)建筑面积合计10.20万㎡酒店总建筑面积总建筑面积合计4.33万㎡地上建筑面积合计3.63万㎡主楼2.30万㎡裙楼1.33万㎡地下建筑面积合计0.70万㎡经营用房0.15万㎡停车及辅助0.55万㎡写字楼建筑面积总建筑面积合计3.67万㎡地上建筑面积合计3.67万㎡地下建筑面积合计0.00万㎡4销售目标：写字楼、公寓及部分商业的销售体量物业类型物业名称面积（万㎡）合计面积占比面积占比出售物业商业室外步行街商铺1.20写字楼蜡烛(公寓持有物业商业步行街　万千百货2.77娱乐楼1.80名品楼1.20商管用房0.10物管用房0.03超市1.50设备机房0.90地下停车及辅助4.80酒店主楼　裙楼1.33地下经营用房0.15地下停车及辅助0.555地域属性环境资源交通配套123接下来我们从影响综合体开发的主要因素来进行项目分析6地域属性：新兴商务区省政府及传统商务中心市政府及传统商业中心晋安区域中心台江区中心及中亭商圈新兴CBD商务区海峡金融街仓山老城区东部新城本案优势城市新兴商务区政府大力扶持区域与东部新城相互呼应劣势台江区已形成自有的商业区域新兴区域有待发展目前市场认可度较低整体发展有赖于政府的扶持和城市规划进程7地域属性：供应空白开发现状•项目所在区域多为02年之前开发的早期民居，近年来主要在售项目为世茂外滩花园和海润滨江花园，均为沿江高端住宅。目前项目所在无在售及在开发的房地产项目，其房地产价值还未被充分挖掘。土地供应商业现状•项目周边多为如花鸟市场、蔬菜、水产、禽蛋等批发市场,为批发市场的集中地。除专业市场外，周边商业主要以早期民居经多年发展所形成的生活型商业，商业档
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