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易居_江苏吴江世纪城大盘项目定位报告_136p_前期策划
中国房产信息集团克而瑞(中国)信息技术有限公司版权所有。克而瑞(中国)全程营销顾问服务吴江世纪城项目定位报告谨呈:2010年7月24日2本项目在吴江市的位置南部新城高新路学院路联杨路笠泽路规划轨道交通30公里90公里吴江在长三角的位置项目关键词南部新城核心区50万平米大盘临近市政府重点中学体育中心轨道交通4号线毗邻上海距苏州市区30公里周边在售及规划项目密集吴江新城核心区规模大盘,资源优越,配套完善,毗邻苏、沪,市场竞争激烈。项目本体认知3根据对本项目的认知和我们对吴江市场的研究,我们认为本项目需要解决的核心问题为:•在吴江客户被多次瓜分后,本项目如何实现客户导入(客户导入问题)?•面对激烈的竞争和有限的市场容量,如何实现市场突破(市场突围问题)?4序号城市可支配收入消费性支出1上海吴江昆山张家港常熟太仓苏州本地总人口不足80万人均居住面积较大居民购买力居长三角前列城市客户现状城市人口不足80万,市场潜力有限居民居住面积较大,经过多轮市场瓜分,多数客户居住环境已改善居民收入位于长三角前列,购买力强劲,存在高端客户外流现象被动等待难以支撑大盘客户,需要对现有客户再次细分,截留高端外流客户,深挖现有客户潜力客户导入问题5上海内环49675元/平米苏州吴中10395元/平米吴江市中心6500元/平米上海、苏州、吴江商品住宅(普通住宅)价格对比(2010年6月数据)价差悬殊驱动长三角客户城市间流转加剧,吴江项目进行城际客户导入具备大环境背景。上海内环的价格是苏州市区的三倍左右,苏州市区的价格是吴江市区的两倍以上苏州吴中价格仍远高于吴江市区价格,价差驱动下长三角客户流转成为普遍现象客户导入问题丽湾国际客户结构分析松陵镇金家坝震泽同里北厍平望盛泽芦墟根据对松陵镇(吴江市区)丽湾国际项目客户结构进行分析,松陵镇以外客户,包括苏州及吴江下辖各镇客户所占份额超过50%,尤其苏州客户达到23%吴江具备外来客户导入的可能价差驱动产业驱动交通驱动环境驱动配套驱动客户导入的驱动因素现有项目被动式的客户定位仅能吸纳吴江本地和部分苏州客户,本项目需要主动进行客户导入,通过满足客户导入的驱动因素,建立引导外部客户的路径,扩大客群范围。客户导入问题7投资客户:价格洼地带来的投资市场需求强劲吴江各镇高端客户城际自住客户:由价差引导的苏州自住客户一是吴江的公务、官员、老师、医疗等公职客群;二是吴江市区已
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