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pdf 合富辉煌10月昆明尚居地产五甲塘项目营销策划报告 (共188页)

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合富辉煌10月昆明尚居地产五甲塘项目营销策划报告
居地产五甲塘项目营销策划报告谨呈:云南尚居地产2011年10月重塑主义重塑昆明豪宅新高度,献礼懂得昆明的望族本案主题:报告框架重塑主义市场篇重塑1:市场空白本体篇重塑2:项目竞争力客户篇:重塑3:客户地图定位篇重塑4:豪宅新高度项目卖点体系项目定位开发模式建议产品规划建议营销篇重塑5:重塑营销模式营销目标营销策略执行计划(市场篇)重塑主义1:推翻市场壁垒,重新挖掘豪宅市场机会。问题:08、09年是昆明豪宅市场的高峰,滇池板块及世博板块的豪宅属性逐渐认可,但是09年后,市场开始无集中供应高端别墅产品,滇池卫城压轴组团悦湖郡均价2.8万,但也仅172多套。市场上在售的别墅产品(远郊近郊)均为经济型别墅,高端别墅难道没有市场了吗?11.1、昆明别墅供求市场1.2、昆明别墅格局分析1.3、竞争圈层专题研究市场篇12007年2008年2009年2010年2011年上半年供应套数成交套数吸纳率数据来源:合富辉煌(中国.云南)市场研究中心别墅市场供求关系:供略微小于求昆明近年别墅消化量在5千套/年左右,供略微小于求。2009年后期别墅供地减少,供应持续下跌,需求虽然受到宏观调控的影响,但保持旺盛的需求格局。2007年2008年2009年2010年2011年上半年成交价格增长率别墅市场价格分析:价格持续增长,增幅放缓2009年金融海啸后楼市强势反弹,价格增幅较快,2010年别墅价格增幅放缓,但由于受供应量减少的市场原因,价格应该缓慢增长。数据来源:合富辉煌(中国.云南)市场研究中心别墅产品成交结构:别墅市场以经济型入门级别墅为主,市场缺乏高端别墅物业。当前,别墅市场主流产品为150-200平米的联排别墅,比重高达41%。市场上主要以经济入门级别墅为主。在2010年的成交总量中,150万以下的别墅比重最大,为38%,体现出经济型别墅是别墅市场主导产品,150-300万以下别墅比重为25%,比重较大。600万以上的比重仅为7%,比重微小。由此可见,昆明当前缺乏高端别墅物业,市场机会有待探索。数据来源:合富辉煌(中国.云南)市场研究中心别墅客户分析:昆明本土客户是主体购房群体,主要是二环以内的主城区客户。虽然昆明作为全国性旅游城市,但尚未形成诸如海南全国性购房的楼市,昆明别墅市场仍然以昆明本土客户为主,约占53%,其次为地州客户33%,省外客户比重为14%。昆明本土客户中别墅买家主要来自
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