思源经纪_贵阳太慈桥商业项目前期策划_196p_营销推广方案 (共196页)

思源经纪_贵阳太慈桥商业项目前期策划_196p_营销推广方案
阳太慈桥项目前期策划贵阳太慈桥项目前期策划思源经纪二零零八年一月2纲要市场研究结论回顾本体研究项目SWOT分析项目运作目标项目定位开发策略初步规划设计建议23456713项目运作目标14项目运作目标目标一：项目价值最大化目标二：项目可持续销售目标三：开发企业品牌提升5市场研究结论回顾262006年贵阳土地供给出现井喷，全年出让土地近百宗，共计8000余亩；2007年仅上半年，商品房供应面积就达212.7万平米，同比增幅117.5%；大型品牌开发商（保利、新世界、世纪金源等）迅速涌入，贵阳的大盘时代来临，构成未来市场的庞大供应量，预示竞争形势更加严峻；太慈桥区域已知商品房市场年均消化量约为15万平米，消化能力非常有限，区域竞争力弱。住宅市场结论回顾（一）供需7产品市场的产品线较为丰富，产品层面同样竞争激烈，产品创新的难度大；目前市场供需的产品明显以100-150平米户型为主流；90平米以下户型市场接受度低；客群客群基数有限，贵阳地产对省外辐射能力相对较弱。市场客群的升级换代需求逐渐呈现，存在引导的空间。住宅市场结论回顾（二）8宏观政策结论回顾70-90政策将成为一项房地产调控的长期国策；国家对房地产宏观调控力度会逐渐加强，未来不可预见的房地产政策风险依然会加大。宏观政策9商业、酒店市场结论回顾商业贵阳商业目前主要以传统商业为主，同质化严重，特色商业几乎是市场空白；传统商业圈已经成熟，市民的消费习惯也难以突破；潜在商业供给主要以为主，体量巨大，市场竞争激烈；大型商业开发风险大，开发周期长，操作难度大。酒店高档酒店今年纷纷进入贵阳，市场供应逐年增加；当前宏观的经济发展和未来趋势支持高端酒店的发展；与专业品牌酒店管理公司经营合作是未来的发展趋势。10本体研究311项目所处区位项目位于贵阳市两城区之一的南明区；南明区是全省、全市的政治、经济、文化、科技和教育中心。12项目具体位置地块位于南明区的西南边缘，属太慈桥区域；该区域恰处城乡结合部，属旧城改造一部分；地块距市中心相对较近，周边现状尚需改善，区域的发展潜力巨大。南明城区本案地块13项目技术经济指标地块总面积：933,215平方米规划建筑用地：592,139平方米市政道路面积：20,096平方米河道及保护面积：35,787平方米林地保护面积：269,336平方米教育预留用地：15,857平方米容积率：3.0建筑密度：30%
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